《商品房买卖合同》的合同附件

2001年1月1日正式启用的新版《商品房买卖合同》除了主合同二十四条之外，还包含四个附件，即附件一房屋平面图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装修设备标准和附件四合同补充协议。随着购房者群体自我保护意识的加强和房地产法律知识的普及，他们越来越重视《商品房买卖合同》对其自身权益的保护和对开发商的约束。但在商品房市场由“概念时代”向“产品时代”的转换过程中，商品房买卖行为所涉及的法律问题重点也随之发生变化，这其中不乏因《商品房买卖合同》附件所引发的纠纷。究其纠纷产生的一个重要原因就在于购房者对主合同的条款比较重视，而忽略了合同的附件。下面举几个笔者亲自经历过的案例，以引起购房者对合同的附件有足够的重视。

　　案例一

　　房屋总建筑面积变化在合同约定的误差范围之内，但单个房间的面积与事先承诺的变化较大，超过50%。房展会上张女士相中了某花园的一套两室两厅的期房，并在展会上签订了《商品房买卖合同》。交房时她发现餐厅由合同“附件一”中的长方形变为正方形，且开发商事先口头承诺的厨房净使用面积由8平方米变成了5平方米，客厅的过道增加了3平方米，一大一小卧室由事先承诺的20平方米和10平方米变成了两个卧室都是15平方米，上述变更无法实现张女士购房时的设计安排。张女士在与开发商交涉过程中证实，实际交付的房屋户型结构与工程设计相符，但由于在买卖双方签订合同时，卖方只是在附件一中粘贴了一张手工画出的房屋平面示意图，并没有标明每一个房间具体的尺寸以及墙体的宽度，也没有标明阳台的大小、空调机位等具体的设备位置，所以根本起不到准确指示的作用，对开发商来说也没有明确的约束，使张女士解决起来这个本来有理的事情，却因为双方没有明确的约定而困难重重。

　　案例二

　　模糊概念难兑现。王先生在京东某热销项目买了一套商品房，在房屋交付时发现，实际交付的电梯根本不是先前承诺的“高级名牌合资电梯”，事先承诺的所谓“精装修”也与实际交付的房屋相差甚远，王先生在与开发商协调时，他才注意到《商品房买卖合同》“附件二”中所载内容，绝大部分都是类似的模糊概念，开发商一口咬定，这就是他们事先约定的装修标准。因为约定不清，所以王先生无法追究开发商的违约责任。王先生非但没体会到乔迁的喜悦，反而吃了个哑巴亏，心里格外添堵。

　　案例三

　　白女士于2001年12月份与某开发商签订了一份《商品房买卖合同》，双方约定白女士在50天之内通过银行贷款将除已付首付款之外的所有购房款余款支付给开发商。但在办理贷款手续的过程中，银行律师要求白女士的配偶必须共同到场才能通过见证，否则无法取得贷款。白女士的配偶已失踪两年多，现在无法与之取得联系，且白女士事先并不知道取得贷款的前提条件之一是必须夫妻双方共同到场。白女士提出退房并退购房首付款，但开发商不同意，称白女士违约，逾期付款。因为双方事先对贷款问题没有约定，也没有签订任何补充协议，所以白女士解决这个问题显得十分被动。

　　以上三个案例，均提醒商品房买受人必须重视合同附件的内容。那么合同附件的法律地位如何，它与主合同有何区别？合同附件是主合同组成部分，是对主合同中约定不清条款做出的明确约定，是对主合同没有涉及到的且双方容易产生争议问题的补充，合同附件与主合同具有同等的法律效力，签订合同的任何一方违反附件内容同样构成违约，都要承担违约责任。

　　既然合同附件与主合同具有同等的法律地位，那么，为什么购房者仍然忽视附件呢？追究“附件”遭此冷遇的原因，无外乎以下三点：一是从内容上讲，附件主要是对主合同当中相关内容做详细的解释、说明和约定，它既可以是权属证明文件，也可以是相关图纸及特殊约定，既然是“相关”内容，便常常被认为可有可无；二是从结构上讲，因置于主合同之后，人们往往只重点审查前面的主合同条款，对签章之后的内容重视不够；三是从买卖双方的实力来看，即使购房者重视了合同的附件，开发商也会利用其资源优势，拒绝对附件做出明确的约定。忽视了合同附件，无异于为整个合同的履行埋下了隐患。一份完整的、准确的、真实的和合法的附件，能够减少履行合同的分歧，保证合同的顺利履行。需要提醒签约人注意的是，不恰当的签署方式容易被人利用钻空子，甚至为某些不讲商业道德的人利用来毁改附件，对合同履行制造人为的障碍，这对合同另一方相当不利。

　　综上所述，根据民事法律的“意思自治”原则，商品房买受人完全可以与出卖人协商，不受格式条款的限制，行使合同的修改和补充权，使其更能准确地表达双方真实意思，使双方权利义务更加明确，减少无谓的争讼。

　　相关链接

　　上海推行房地产经纪合同示范文本

　　晨报讯不久前，上海市房地资源局和市工商局宣布在全市范围推行修订后的《上海市房地产经纪合同》，这一合同的文本格式将同《上海市商品房预售合同》、《上海市商品房出售合同》、《上海市房地产买卖合同》一致。通过房地产中介公司买卖房屋，今后要参照新的合同示范文本。

　　目前，上海市50%的新建商品房销售和90%的二手房买卖通过房地产经纪机构实现。此番新房地产经纪合同示范文本的推行，意味着房屋中介公司等房地产经纪企业的行为将受到进一步规范。据了解，今后房地产经纪组织在自拟的合同文本中，必须注明“房地产居间”、“房地产代理”字样，并报工商行政管理部门备案。

　　广东高院出台认定房地产合同效力意见

　　晨报讯随着房地产业的发展，作为全国房地产业最发达省市之一的广东省，房地产纠纷案件逐年上升。据统计，去年1至10月该省法院共审理此类案件达4425件，标的额近40亿元。为规范房地产开发经营秩序，维护市场交易安全，促进房地产业健康发展，广东省高级人民法院不久前出台了《关于〈合同法〉施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》(以下简称《意见》)。《意见》明确了具体认定土地使用权转让合同、合作建房合同、商品房预售合同、商品房包销合同、城镇房屋租赁合同的效力时应把握如下原则：地方法规、行政规章，无权对合同效力表态；审查房地产开发经营合同效力要“三看”：一是看合同主体是否具有房地产开发经营资格；二是看合同标的物是否具备转让的条件。如果合同双方当事人均不具备房地产开发企业资质，或者当事人开发经营的房地产属于法律、行政法规规定的不得转让的范围的，应当认定合同无效。三是看当事人在起诉前是否补办了有关开发、转让手续。将补办手续的时间限定在起诉前，改变了过去“在一审诉讼期间补办手续可以认定合同有效”的做法。[page]