难以生效的商品房买卖合同

（一）无效的《商品房买卖合同》

　　1.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

　　2．恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

　　例如开发商和第三人恶意串通，另行订立《商品房买卖合同》并将房屋交付给第三人使用，导致购房者无法取得房屋，购房者有权请求确认开发商与第三人订立的《商品房买卖合同》无效。

　　3．以合法形式掩盖非法目的；

　　4．损害社会公共利益；

　　5.违反法律、行政法规的强制性规定；

　　发生了这五种情况，《商品房买卖合同》当然无效，您完全可以不必履行，即使对方要求您履行，法院也不会支持对方的请求。

　　6.销售人员没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同；

　　通常，遇上了这样的情况，您可以发出通知，询问开发商是否愿意为此事负责，如果开发商在1个月内不予理睬或明确表示拒绝，您只能起诉代理人要求赔偿；如果开发商表示愿意为此事负责，《商品房买卖合同》就是有效的，开发商就要按照约定把房屋交付给您。不过，通常情况下，只要没有好处，开发商是不会选择后一种做法的。

　　7.出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同的；

　　也就是说，如果您买了开发商没有取得《商品房预售许可证》的房子，这表明房屋最终是无法办理产权证的，这时候可以向法院起诉，要求法院确认《商品房买卖合同》无效。只要是在起诉前，开发商都没有取得《商品房预售许可证》，您的要求一定会得到支持。

（二）《商品房买卖合同》无效的后果

　　《商品房买卖合同》无需继续履行，开发商（第b种情况下应为销售人员）应当返还已经交付的购房款，并赔偿损失。

（三）可撤销的《商品房买卖合同》

　　1．因重大误解订立的；

　　2．在订立合同时显失公平的；

　　3．一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。

　　例如，开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

　　如果遇到了以上情况，即使合同没有约定，您也有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销《商品房买卖合同》。不过这种撤销权必须在您知道存在上述事由之日起1年内行使。

　　撤销后，《商品房买卖合同》不再履行，开发商应当返还购房者已经交付的购房款，并赔偿利息和损失（包括因此而支付的律师代理费、差旅费等必要费用）。