集资房转让纠纷

　　基本案情：

　　2000年下半年，岳阳某开发区决定由本单位干部职工集资建设住宅楼，要求欲购房人员申请登记并交纳第一笔集资款，退休干部杨某报名申请购买一套集资房并于2001年1月10日向开发区交纳了第一笔集资款40000元。2002年12月11日，杨某与开发区另一没有申报集资房的职工华某签订了一份《集资房转让协议书》，协议书约定，杨某将自己在开发区申请登记的集资房转让给华某，华某将杨某已交纳的40000元集资款付给杨某并按开发区规定的贷款利率标准付给杨某13个月的利息，今后房产所有权归华某所有，在办理房产有关手续时，杨某应尽量提供方便。

　　协议签订后，华某按开发区公布的交款要求分别于2003年8月15日、2004年1月9日、2004年8月9日共三次向开发区交纳了集资款65000元，但开发区开出的收款收据仍为杨某。期间，开发区制定了《开发区机关住宅分配方案》，决定采取按工龄、职务、职称、技术等级等综计分办法打分排名选择楼层的风房方式。2004年8月底，集资房竣工，华某按杨某的得分以杨某的名义在《住宅楼分户登记表》上选定了6栋304房及12号车库。2004年10月9日，开发区正式出台《开发区干部职工商品住宅房认购有关规定》：“只有在原规定期限内登记并交付了预付款的干部职工才有购房资格……内部职工在认购住宅问题上互相扯皮，未达成协议的，开发区不发放住宅钥匙。”

　　2004年9月6日，杨某认为与华某的转让协议无效，向开发区要求发放该住宅钥匙，由此与华某引发纠纷，经开发区多次协调无果。

　　2004年12月20日，开发区收取了杨某本人交纳的该住宅的最后一笔购房款14695元。

　　开发区协调无效后，华某向法院提起诉讼，请求确认争议房屋归自己所有。

　　一审法院审理认为：华某与杨某签订的《集资房转让协议书》，是一种权利的转让，且华某受让该集资房的信息是从开发区工会主席处得来的，双方发生纠纷后，开发区又出面协调，表明开发区是明知双方之间的转让且以行为表明是允许这种转让的。至于开发区没有为华某办理改名、相关手续仍以杨某的名义办理，应认定为是开发区内部管理上的需要，因此杨某认为开发区没有同意双方转让因而协议无效的辩解理由不能成立，据此判决该争议房屋归华某所有。

　　二审法院审理认为：杨某将认购房屋转让给华某，开发区是否同意双方转让属开发区单位内部管理行为，故双方之间的房屋转让合同纠纷属于开发区的内部集资建房引起的房产权益纠纷，不属于人民法院民事审判主管范围，华某向人民法院起诉请求判决`其所购集资房屋的产权并由杨某赔偿其损失，不属于人民法院民事案件受理范围，据此裁定撤销一审判决，驳回华某的起诉。

　　评析：杨某与华某双方就集资房的转让达成协议，因该集资房来源于杨某与开发区之间的集资购房协议，杨某转让的是享有集资房所有权的权利和交付购房款的义务，是合同权利与义务的一并转让，依据《合同法》第八十条、第八十四条、第八十八、第八十九条的规定，这种转让行为应当征得合同另一方开发区的同意，就本案来看，不论是开发区收取集资款时开具的收据上所具明的交款人还是从打分选择楼层以及其内部分房规定来看，都可看出开发区并不同意华某与杨某之间的私下转让行为，故，杨某与华某之间的《集资房转让协议书》是无效协议。一审判决认为双方的转让行为得到了开发区的认可，没有事实依据。而二审判决认为双方转让的集资房属单位内部集资建房引起的房产权益纠纷，不属人民法院受案范围，亦属认定事实不当。华某与杨某之间就某项权利和义务的一并转让达成一致协议，属平等主体之间的民事法律关系，不适用最高法院法发(1992)38号《关于房地产案件受理问题的通知》“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围”的规定，因此，应予认定双方的转让协议无效，判决驳回华某的诉讼请求，而不是裁定驳回华某的起诉。[page]