公有住房承租权可以继承吗

　　一、 共有住房承租权的法律性质界定

　　公有住房承租权应当是一种物化的债权。

　　第一，公有住房的承租权与普通房屋承租权在实质上存在很大的区别。一是承租主体上，公有住房的承租人是特殊主体，是在国家机关或者国有、集体企、事业单位工作并达到一定工作年限的职工。二是在承租权期限上，公有住房承租人与房管部门签订公有住房租赁合同之后，承租人对该公有房屋即具有了永久的占有权和使用权，非因特定事由，房管部门不得终止公有住房租赁合同。三是在租金对价上，公有住房租金标准是由专门机构统一规定，其租金只是为了维持房屋维修的成本费用支出，远远低于市场价房屋租金。因此单位对公有住房的所有权实际已经被虚化了，公有住房承租权是一种在相当程度上物化了的权利。

　　第二，公有住房承租权具备独立的财产性质。公有住房的承租人享有除所有权以外的其他一切权利，对公有住房拥有实际控制与支配的权利，可以转租、转让并获得差价。对公有住房进行拆迁，承租人可以直接获得拆迁安置。因此公有住房承租权是一种可以直接获得独立财产补偿的权利形式。

　　第三，公有住房的承租人具有实际上的处分权。公有住房承租人虽然不能决定公有住房本身的命运，但对其承租权却享有占有、转让、消灭等自由。因此，公有住房承租权与一般的房屋租赁承租权有很大差别，绝不仅仅是单纯的债权，其所具有的永久占有、使用、支配、转让等特征，使其在性质上与物权中的用益物权相似，故公有住房承租权应当归为是一种呈现出用益物权性质的债权，即一种物权化了的债权。

　　二、公有住房承租权可以继承吗

　　公房承租权不能继承。

　　按照我国《继承法》第三条，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，而对于公产房承租人只有使用权，没有所有权，所以并不在遗产范围，依法不能继承。

　　公有住房居住人死亡时，其生前的共同居住人可以继续履行租赁合同，但前提条件是，共同居住人有本市户口且共同居住两年以上又无其他住房。如果有2人以上符合共同居住人条件的，由共同居住人协商确定承租人，到公房管理部门申请办理变更手续。

　　如公房拆迁，按照《城市房屋拆迁管理条例》规定，公房拆迁款一般是给承租人的一种补偿及住房安置费用，归承租人和共同居住人共有，其他人无权继承。

　　三、那些公租房承租权不可转让

　　有下列情形之一的共有居住房屋，不得进行承租权的转让和交换：

　　（一） 整幢独用的花园住宅；

　　（二） 属部队、宗教团体所有或者在学校校园内的；

　　（三） 产权不明晰的；

　　（四） 承租人拖欠租金尚未结清的；

　　（五） 依法代管或需要落实政策的；

　　（六） 已列入户籍冻结范围的；

　　（七） 承租人在承租房屋内擅自搭建的；

　　（八） 列入本市危棚简屋改造或者住房成套改造计划的；

　　（九） 其他依法应当由出租人收回的。

　　除上述情形外，出租人应当同意承租人进行房屋承租权的转让和交换。

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