京房价猛增交易纠纷随之增长 律师教你如何处理

记者从朝阳、通州、大兴等区法院的立案部门了解到，各法院受理的二手房买卖纠纷案件呈上升趋势。通州法院研究室主任张萍表示，从以往案件来看，二手房买卖纠纷案件增多的原因在于房价涨得太快，有的房主刚签完卖房协议不久，就发现房子又涨了不少，于是在办理过户前开始后悔，寻找各种理由“变卦”。为此，买房人只得起诉到法院。“尽管真实的‘理由’当事人不会在明面上说，但法官经过细致调查后，往往都会发现这一现象。”记者同时了解到，在司法实践中，该类案件以卖房人败诉居多。

多数官司卖房时没房本

在这些案件中，多数卖房者在当初卖房的同时，因买房者故意拖延、开发商方面手续不齐全等种种主客观原因，没有给买房者办理房屋产权证。对此张主任解释道，根据物权法规定，不动产物权的设立和转让，经依法登记才发生效力。只有办完房屋产权登记，房屋的产权才算真正地完成了转移，房子才算是真正属于买房人所有。在没有办理房屋产权证的情况下，首先，房屋买卖行为是否具有效力，在法律上是有争议的。虽然本市各个法院根据目前房价大幅度上涨的大背景，普遍认为认定买卖行为无效有失公平，但并没有可以直接依据的法律规定。其次，如果没有办理过户，卖房者将房屋转移给第三方就有了可乘之机。依据物权法第106条，符合“第三方获得房屋时是善意(即不知卖房者系非法)的”，“以合理的价格转让”，“房屋已经办理了产权登记手续”的情形，买房者即便通过诉讼也很难取得房产。

律师提醒

针对目前出现的二手房买卖纠纷倍增的现状，北京市天瀚律师事务所律师李振江提示购房者，应从以下方面保护自己的合法权益，规避风险。

1.签约时应考虑房价上涨因素可能带来的隐患，约定好违约赔偿责任，并尽快办理过户手续。

2.签约时，让对方提供确保有权处分所售房屋的证明，或夫妻等其他共有人同意处分的证明。

3.交易时买卖双方应当选择正规房屋中介机构。对买卖双方商定的内容，应以书面形式最终确认。

4.购房者不仅应在购房前到现场查看房屋，还应向物业公司、邻居、开发商了解情况。

5.法律明确规定，农村宅基地上所建房屋不能上市交易，由此已经引发大量纠纷，建议城镇居民不要贪图便宜而购买。