房产过户流程及费用标准

　　一、房屋过户需要费用标准

　　（一）买方应支付税费:

　　1、物业转让契税:5%（144平方米以上为3%，90平方米以下为1%，这是首套房的标准）。

　　2、物业转让印花税:0.05%;

　　3、物业过户手续费:3元/平方米;

　　4、物业过户映射费:1.36元/平方米;

　　5、房产过户登记费和收费费:一般情况为200元;

　　（二）卖方应支付税费:

　　1、物业转让印花税:为0.05%;

　　2、物业过户手续费:3元/平方米;

　　3、物业转让营业税:为全部金额5元。5%（房产证5年以下）;

　　4、房地产转让个人所得税:房地产交易利润的20%或房款的1%（单房5年可免缴房产证）;

　　房地产转让是指甲方以转让、买卖、赠与、继承、应当到房屋权属登记中心去办理产权变更手续等方式向乙方转让产权的全过程。

　　（三）房屋转让费计算方法：

　　1、房屋过户费:住宿费6元/平方米，非住宿费10元/平方米。一般的规则是买方和卖方应分担一半的费用。

　　2、房屋过户登记费:普通住宅80元/套，由买方承担。

　　3、房屋转让土地黄金:一般在转让中收取，应当按房屋正常交易价格的2%计税。卖方承担。

　　4、房屋过户及备案费用:50元/宗。

　　5、二手房转让转让需缴纳契税:税率3%，按正常交易报价缴纳契税;自用一般住宅（建筑面积144平方米以下，容积率1.2以上，买卖报价4290元/平方米）合同税率减半，按1.5%征收;拆迁居民从无到有购买房地产，因拆迁而获得的拆迁补偿部分相当于免征契税，交易价格超出了拆迁补偿的范围，部分征收上述契税，买家承担。

　　6、房屋转让印花税:按正常交易价格计算，买卖双方应承担一半。

　　7、房子转让所得税:房子买了不到五年的市场销售收集，有两种方法:税率为20%，根据产业转移收入（销售报价——房子原价——原缴纳契税缴纳营业税，合理费用）计划征收;未能按成交价格的1%提供原采购产品，卖方承担。

　　二、继承房产办理过户需要哪些材料

　　（一）遗产公证

　　遗产公证需父母档案，死亡证明。父母有工作的在单位一定有档案，这个必须出具。死亡证明在所属派出所开。这个证明只开具一次，如果死亡证明遗失则需要殡仪馆开具的证明。然后子女需要提供本人户口，身份证（原件）。

　　（二）上交到公证处的资料

　　上交到公证书的资料有房产证，土地证，业主档案，死亡证明，所有子女户口，身份证。接下来的流程就是等待公证处的预约谈话，这个程序需要全部子女到场，并商定由一位或者几位继承该房产（继承人有婚姻的需要夫妻双方到场过户，单身则需要区民政局的单身证明，离婚的看是在业主去世前离婚还是在去世后离婚：

　　1、在老人去世前离婚的则不需要什么另外的证明。

　　2、老人去世后离婚的则需要到房地局开办证明）。公证处在收到全部证明资料后会到老人所在单位调查是否有几个子女，公证处有时还需确认去世老人的长辈是否在世，因为他们也有继承权。

　　（三）房屋交易贷款

　　有公正的房屋交易需要贷款的：

　　1.商业贷款各银行都认这个公证书;

　　2.公积金贷款中心不认公证书，公积金贷款必须要拿公证书和房产证、土地证到房地局换取继承人名字的房产、土地两证，这样可以贷公积金。

　　（四）过户

　　有了公证书、房产证、土地证，这个房屋就可以到房产部门进行过户了。

　　（五）缴纳费用

　　三、房产过户哪种方式最合算

　　1、继承法

　　一般来说，子女都是父母资产的法定继承人，继承房产，需要办理房屋继承过户的费用，主要是房地产继承权公证费用、房屋评估费用、房屋过户的税费及相关费用。

　　若这套88平米的房子，按122万价值算，其子需要交纳：

　　1、房屋价格评估费用：约3000元。

　　2、交易印花税：房价的0.05%。

　　1220000×0.05%=610元。

　　3、公证费：房价的2%来收取。

　　1220000×2%=24400元。

　　4、房屋登记费：80元。

　　5、证照印花税：5元。

　　6、工本费：10元/本。

　　合计：28105元。

　　2、赠与法

　　继承只能在当事人去世后，才能由继承人执行，如果是生前过户，就有赠与和买卖的方式。有些市民认为房产过户，如果通过送的方式，就可以“逃避”一些费用，但实际上这种方式并不一定省钱。

　　以这套房产为例，其子需要交纳个人所得税、契税和公证费等：

　　1、契税：由于该房产对于其子是第二套房，应按房价的3%交税。

　　1220000×3%=36600元。

　　2、印花税：房价的0.05%。

　　1220000×0.05%=610元。

　　3、手续费：住房为2.5/平米。

　　2.5×88=220元。

　　4、登记费：80元。

　　5、工本费：10元。

　　6、权证印花税：5元。

　　7、赠与人还需交纳印花税：

　　1220000×0.05%=610元。

　　合计：38135元。

　　此外，律师指出，这还是基于的这套房产是满5年的住房，否则还得征收营业税，因此，想把房产送给子女，也不是那么简单的。

　　3、买卖法

　　除了继承和赠与，买卖也是一种当事人生前的过户方式，但由于过户方是子女，很多人不会考虑这种方式。

　　1、契税：二套房交3%。

　　1220000×3%=36600元。

　　2、营业税（5月1日后改为增值税）：住房满2年免。

　　3、个人所得税：住房满5年免。

　　4、交易印花税：买卖双方各交纳房产的0.05%。

　　1220000×0.05%=610元×2=1220元。

　　5、手续费：5元/平米。

　　88×5=440元（90平米以下减半征收，应收220元）。

　　合计约：38040元。

　　如果房产在90平米以上，住房未满2年和5年的，还会相应增加其他费用。

　　目前看来，继承还是最“划得来”的。但如若国家日后出台了房产遗产税的方案，则以上的账单可能还会有调整。

　　同时，若要想在世时过户房产，就只能办理赠与或买卖，但这也有一定风险。儿子在婚姻关系存续期间，父母把房产过户给他，如果不做特别说明，该房产将为儿子夫妻共同财产。

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