不动产抵押登记涉及到的几个问题

　　在不动产登记机构设立前，土地使用权相关登记由土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门办理；在建建筑物、建筑物抵押登记由县级以上人民政府建设（房地产）主管部门办理。在不动产统一登记后，上述抵押登记均由各地县级以上不动产登记机构办理。此时，涉及到以下几个问题：

　　（一）原抵押登记是否需要重新办理

　　《不动产登记暂行条例实施细则》第一百零五条规定“本实施细则施行前，依法核发的各类不动产权属证书继续有效。不动产权利未发生变更、转移的，不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书”。根据上述规定，并不强制要求重新办理登记或更换证书，原他项权证继续有效，如果当事人要求更换证书，登记机构应当接受。在该情况下，是否存在抵押人通过更换证书、变更证书记载事项的方式影响我方抵押权公示效力的风险？由于登记事项以不动产登记簿记载为准，理论上登记机构的统一并不影响不动产登记簿记载事项，即使登记机构在更换证书的过程中出现记载错误，我方可通过申请更正登记的方式予以变更。

　　（二）关于在建建筑物的追加抵押

　　根据《物权法》第二百条规定“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”该条款明确了以建设用地使用权抵押，仅以土地现状抵押，并不当然包含未来土地上形成的在建工程。因此在房地产投融资项目中，在国土部门办理了土地使用权抵押后，当土地上形成在建工程，仍需及时至建设（房地产）部门追加在建工程抵押登记。

　　在不动产统一登记后，由于登记部门统一，土地使用权、在建工程、房产的权证统一，是否无需再追加办理在建工程抵押登记？答案是否定的。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十五条，“以建设用地使用权以及全部或者部分在建建筑物设定抵押的，应当一并申请建设用地使用权以及在建建筑物抵押权的首次登记”，可知虽然不动产实现统一登记，但建设用地使用权抵押与在建建筑物抵押仍是两类不同的抵押，均应办理登记手续。因此实践中在已抵押建设用地上形成在建建筑物后，仍应当根据《物权法》及配套规范性文件的规定，及时追加在建建筑物抵押。

　　（三）关于在建建筑物抵押的范围

　　根据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十五条第二款规定“当事人申请在建建筑物抵押权首次登记时，抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和已经办理预售备案的商品房。”不动产办理预告登记具有准物权效力，在预告登记期间，不得为第三人办理物权处分的登记，因此不纳入在建工程抵押范围；但值得注意的是，已经办理预售备案的商品房也不属于在建工程抵押的范围。根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。商品房预售合同备案是一种行政强制行为，并不产生物权效力，但《不动产登记暂行条例实施细则》中明确将已预售备案的商品房排除于在建工程抵押的范围内，是考虑到保护购房人利益的权衡结果。因此在实践中应当密切关注办理在建工程抵押时的相关预售情况，谨慎考量未办理预售备案的在建工程作为抵押物是否足值，未来的预售安排是否会影响后续权利实现。

　　（四）关于在建建筑物抵押转为建筑物抵押

　　根据《城市房地产抵押管理办法》第三十四条规定，“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”因此实践中在建工程抵押转为现房抵押，根据各地登记机构要求，可能需要先解除在建工程抵押登记后重新办理现房抵押登记，存在抵押空档期。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十五条第二款，“在建建筑物竣工，办理建筑物所有权首次登记时，当事人应当申请将在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记”。因此在建建筑物竣工，在办理建筑物所有权首次登记时，在建工程抵押登记可直接转化为建筑物抵押登记，无需先解押后重新办理抵押，该条款加大了对抵押权人权益的支持。建议在实践中与当地登记机关核实相关情形，并根据最新规定直接将在建建筑物抵押转化为建筑物抵押，避免风险敞口。