二手房买卖中的表见代理纠纷

二手房买卖中的表见代理纠纷
案情介绍：2008年8月7日，赖某将其父亲的一套房屋出给窦某，并代理父亲签订了协议。同时赖某还保证房产出售时无家庭纠纷。当日，窦某给付赖某4000元定金。后赖某告知窦某，其父亲不愿意出售房屋，并于当月17日退还窦某4000元定金。当月，窦某即起诉至法院，声称赖某的行为给自己造成损失，要求赖某承担违约责任，双倍返还定金8000元；赔偿因此而支出的咨询费、误工费、精神损失费、车油费等共计3000元。赖某则声称自己出售房屋时未征得父亲同意，事后父亲又不予以认可，故该协议应为无效协议。
案件处理：经法院审理认为，赖某的行为构成表见代理，其与窦某之间签订的购房协议有效。赖某以父亲不答应买卖为由拒绝履行协议，构成违约。而双方在购房协议中约定一方违约时，使用定金条款。因此，窦某要求双倍返还定金合法有据。
律师分析：我国《合同法》第49条对表见代理作出了规定。所谓表见代理，即行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权而与其所为的民事法律行为。
表见代理作为一种代理行为有以下法律特征：首先，其是一种无权代理行为，如果行为人有权，则其所为行为将直接发生代理的效果；其次，代理人具有被授权的表象，这也是所发生的法律关系以及第三人的利益被法律保护的原因。被授权现象包括诸多情形，比如特殊的关系、本人的口头表示、借用的合同章等等；再次，需要相对人为善意且无过失；最后，所为民事行为需完成且有效成立。而在本案中，赖某在与窦某签订购房协议的过程中，赖某已经出示了相关证件，且双方在合同中写明了赖某系其夫妻的全权代理人，赖某的行为使得窦某有理由相信其代理权的存在。
因此，法院认为赖某的行为构成表见代理，其与窦某签订的购房协议合法有效是正确的。赖某以父亲不同意买卖为由拒绝履行协议构成违约，理应按照合同约定，承受定金罚则。
律师支招：在现实交易生活中，有的人在签订合同后，又以部分权利人没有同意为由拒绝继续履行合同，由此既给对方造成了损失，也严重破环了交易安全。表见代理制度正是为了维护交易安全，进而使得善意第三人的利益得到维护的制度。但是，购房者在签订房屋买卖合同的过程中，一定要对交易主体的真实性进行充分的确认，尽量能够和房主进行交易；在确有必要的代理场合，最好是要求对方出示经过公证的授权委托书，提高警惕，以维护自己的合法权益。
法条链接：
《中华人民共和国合同法》
第49条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

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