二手房买卖中妻子以丈夫名义买房纠纷

二手房买卖中妻子以丈夫名义买房纠纷
案情介绍：李某之妻在李某出差期间以李某的名义购买了一套二手房，并在与出卖人王某签订的《房屋买卖合同》上签署了李某的名字，且还向王某支付了2万元的定金。之后李某出差回来明确表示不愿意购买此房，并找到王某主张合同不是本人所签，应为无效，要求其退还定金2万元。但经过多次协商，王某均不予以理睬。于是李某见那个王某起诉至法院，要求确认商品房买卖合同无效。王某返还定金2万元，并承担诉讼费用。
案件处理：一审法院以表见代理为由驳回李某的诉讼请求，即依据李某与妻子的特殊身份关系，王某有理由相信妻子的行为能够代表丈夫。因此该合同对李某有效。李某不服，上诉至北京市第二中级人民法院，法院以不属于“家事代理”为由，以调解的方式解决该案，王某退还李某1万元人民币。

律师分析：本案涉及到“表见代理”和“家事代理权”两个问题。
所谓表见代理，是指无代理权的行为人因与本人之间具有授予代理权的外观，致使相对人有理由相信其有代理权而与其进行的法律行为，使其发生与有权代理同样的法律效果。在表见代理中，需要有足以使相对人相信行为人有代理权的因素存在，比如说授权委托书，借来的印章等等。
而所谓“家事代理权”，亦称夫妻日常事务代理权，是指配偶一方本无代理权，在与第三方就实施日常事务为一定法律行为时，推定享有代理配偶行使权利的权利。也就是说：一般情况下，家庭对外发生法律关系时，应当由一方作主，夫妻中任何一方可以不经另一方的同意，而以家庭的名义对外发生法律关系，另一方对此需承担民事法律责任。比如在日常生活中，夫妻中任何一方以家庭名义购买生活用品等等。虽然我国当前立法并未对家事代理权制度作出明确的确认，但在最高院《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释》规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。”由此可见，对于家事代理权，我国虽无明确确认，但却明确了对于非因日常所需事务的处理，比如说购买房屋等等，夫妻一方是无权单独作出决定的。
而在本案中，李某之妻未经李某的同意，也未出示任何的授权证明，就签订房屋买卖合同，显然无法满足表见代理的条件。但与此同时我们也不得不承认夫妻之间代理权的存在，由此可见，在合同的签订过程中双方都存在一定的过错。根据这一法律理论，法官在双方自愿的基础上得出的令双方都比较满意的各打五十大板的调解结局，不得不说是比较适当的。
律师支招：购房人在购买二手房时，为避免以后发生纠纷甚至诉讼，应征得配偶的同意；出卖房屋的夫妻，亦应该征得房屋共有人（配偶）的同意，买受人应要求房屋共有人当面签字、共同到房管部门去办理产权过户手续；如果房屋共有人确实无法同时到场，可以要求其办理委托公证等手续，以防假冒共有人签名骗取房产证，切勿抱以侥幸心理。
法条链接：
《中华人民共和国合同法》第49条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
最高人民法院《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释》
夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见

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