房地产产权登记的风险及防范

中国加入世贸组织后，面临最大挑战的是政府，因为入世意味着政府行政行为要受ＷＴＯ规则的规范和约束。行政行为的依法和规范化已经迫在眉睫了。房地产产权登记管理作为市、县人民政府房地产行政主管部门的一项法定行政职责，也必须适应这一大的总体形势。登记机关必须转换职能角色，工作人员必须转变固有的观念，彻底改变过去的衙门式管理为依法主动服务，强化规划意识、服务意识和责任意识，增强办证管理的科学性和透明度，将自己的办证行为置于民众的监督之下，该作为的必须作为并按法定程序去作为，法律没有规定的坚决不胡作非为。转换产权管理行政角色既是ＷＴＯ规则的需要，也是依会行政的要求，当然更是代表人民利益的政府部门的本来角色回位。

产权登记管理是权力，同时又是责任。因为权力即责任、权力与责任对等是现代行政法治的基本原则和理念。我国现行的产权登记制度具有很明显的先进性，但要求对产权的实质进行审查，登记机关承担的责任过重。我们现在一些带有随意性的登记管理行为将带给今后工作的被动，甚至要在将来付出较大的代价，所以我们有必要引起足够的重视。如果说有地区性的违法行为的话，大家或许非常惊讶，或认为不可信。其实这不是危言耸听，请问没有取得业务合格资格的人从事登记管理工作是不是违法？回答是肯定的，登记管理行为主体不合法；建设部令第对号第三十条及相关规定明确要求，从事房屋权属登记的工作人员必须经过业务培训，持证上岗。这个“证”应该是建设部统一印制的产权产籍管理人员业务培训合格证，个别地方就还没有组织这种业务培训。

产权登记管理的雷区不少，而且爆发的时间远近不一。我们应该对自己现在的行为负责，防患于未然。现按产权登记管理行为生效要素，将不当登记管理行为的情形粗略地列举一下，自己给自己提个醒，以利规避风险：

一、登记管理行为主体方面

１、跨地域登记管理。如在市、县边缘地区，甲市登记机关对乙市房屋登记管理；也有登记机关对有些行政单位垂直管理范围内房屋所在地跨地区的一并登记。

２、跨行业登记管理的。如极少数单位以内部管理代替政府登记管理，物业单位以合同形式管理代替政府登记管理；其他非市、县人民政府房地产行政主管部门登记管理的。

３、登记管理工作人员末经业务培训，无证上岗的。无证就不能代表登记机关从事登记工作，上岗就是非法。以上是产权管理行为主体资格不合格的情形。

二、登记管理行为内容方面

１、证件不齐全，确权证据链脱节。

２、证件虚假。如伪证件的，有仅提交复印件而未经与原件校验的，有出证单位失误以致与事实不相符的。

３、证件无效。如证件经涂改的（包括合同涂改经单方认可的）证件失去时间放力的；证件尚未发生效力的（法院初审裁判后上诉的一审裁判书属此类），产权代理人违背产权人意志的登记申报证件；违反法定优先原则的产权转移证件（如遗嘱继承优先于法定继承。侵犯优先购买权的买卖合同属于此类）；其他违反道德规范、损害社会公共利益、扰乱社会经济秩序的证件；法律法规禁止的其他情形。

４、登记行为本身无效。如给担保法禁止的财产设定抵押权；核验不清、马虎审理造成错误的。

５、权证制作不规范。填制不清楚，乃至误制、重制。

６、收费违反标准，随意多收或少收。

７、产权审核自由裁量权行使过程中的其他不当行为。

三、登记管理程序方面：[page]