案情介绍

案情分析

　　评述：

　　本案的争议焦点是抵押权和租赁关系并存时，如何确定两者效力。

　　根据《民法通则》的规定当债务人不能偿还到期债务时，债权人有权出卖抵押物，从变卖款中受偿。问题是该设定抵押权的房屋又出租他人，且租期未满，朱某要求变卖房屋行使抵押权，是合法的应予支持。但陈某的租赁关系也是合法有效的，如何维护其合法权益呢?通常有以下两种情况：

　　1.租赁在先，抵押在后。近代社会法学大多认为“买卖不破租赁”，即租赁关系成立后，即使租赁物转让，其租赁关系对受让人仍然有效在租赁关系届满前受让人不能解除租赁关系，提高租金。

　　2.抵押在先，租赁在后，根据物权优于债权的原则，当抵押权人变卖抵押物时，租赁关系相应解除，但在同等条件下承租人有优先购买权，承租人的这项权利也适用于租赁在先，抵押在后的情况甚至在租赁期满，出租人出卖租赁物时承租人在同等条件下也有优先购买权。

判决结果

　　因此本案，陈某对赵某的房屋有优先权，法院应予支持。

　　债务人无力还款，债权人有权出卖抵押物

　　租赁关系未满，承租人有权优先购买

相关法规

　　根据《民法通则》的规定当债务人不能偿还到期债务时，债权人有权出卖抵押物，从变卖款中受偿。

    如何维护其合法权益呢?通常有以下两种情况：

　　1.租赁在先，抵押在后。近代社会法学大多认为“买卖不破租赁”，即租赁关系成立后，即使租赁物转让，其租赁关系对受让人仍然有效在租赁关系届满前受让人不能解除租赁关系，提高租金。

　　2.抵押在先，租赁在后，根据物权优于债权的原则，当抵押权人变卖抵押物时，租赁关系相应解除，但在同等条件下承租人有优先购买权，承租人的这项权利也适用于租赁在先，抵押在后的情况甚至在租赁期满，出租人出卖租赁物时承租人在同等条件下也有优先购买权。