住宅用地拆迁改为商业用地

你好，开发商擅自改变土地用途违反法律，将面临存在巨大的政策和法律风险，建议慎行。

没有产权证书的房产，不能上市交易，风险很大。 中华人民共和国城市房地产管理法 第三十八条　下列房地产，不得转让： 　　（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； 　　（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； 　　（三）依法收回土地使用权的； 　　（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； 　　（五）权属有争议的； 　　（六）未依法登记领取权属证书的； 　　（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

必须到县土地局办理批准手续，否则是违法行为，将可能被处罚。 住宅用地改为商业用地的批准很难做到。