法律问答

房地产商瞒报房产抵押而售卖违反规定吗,全款买房买房,如何房产证办理

2020-02-04 18:13:11
律师解答共有4条
  • 处理房地产买卖纠纷的基本方法是:
    一、审查买卖双方当事人的主体资格是否合法
    这是正确处理房地产买卖纠纷的前提条件,其内容包括:卖方是否有权出卖,买方是否有权购买。例如:出卖人是不是该房地产的权利人,出卖的房地产是个人所有还是几人共有或共同共有,其他共有人是否同意出卖。
    如果出卖人不是该房地产的权利人,就要查明出卖人对所卖房地产是否有法定的或委托的处分权。如果经过审查,这些问题的答案都是肯定的,则可以认为卖方当事人主体资格合法。对于房地产的购买人,则要审查他们是否有购买权,是否是合格的当事人等。
    二、审查买卖双方的意愿表示是否真实
    买卖合同中能否表示双方当事人的真实意愿,是能否产生买卖纠纷的重要原因,在处理中要认真审查一方对他方是否有欺诈、隐瞒、胁迫,或乘人之危而使对方在违背自己真实意愿的情况下进行房地产的出卖或购买行为;房地产买卖合同是否显失公平;当事人一方对合同是否有重大误解等。
    三、审查房地产买卖合同的形式要件是否具备
    主要包括两个方面的内容:一是看房地产买卖是否采取了书面合同的形式,主要条款是否齐备;二是看是否按照国家有关法律法规、地方人民政府的有关规章的规定到房地产管理部门进行了产权转移登记。
    对城市私有房屋的买卖应区分《城市私有房屋管理条例》生效前后的具体情况,区别对待。
    四、审查房地产买卖活动是否有违反法律规定的行为
    如双方当事人是否有以房屋买卖的合法手段掩盖非法目的的行为;是否维护了同等条件下的优先购买权;出卖享受政府或单位补贴、优惠购建房屋的是否已满禁卖期限;是否侵犯了原产权单位的优先购买权。
  • 当事人可以办理授权委托书,指定代理人代替签字卖掉过户住房。
    需要当事人把授权书,身份证,1户口本,婚姻情况证明,房产证等交于指定代理人。
    房屋登记办法》规定:
    第十五条
    申请房屋登记的,申请人应当使用中文名称或者姓名。
    申请人提交的证明文件原件是外文的,应当提供中文译本。
    委托代理人申请房屋登记的,代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的,其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。
  • 开发商办理房产证的费用:

    1、契税
    缴纳标准为,若面积低于90平米,按房款的1%征收;超过90平米按房款的1。5%征收,购买二套房契税按房款3%征收。
    2、住宅登记费
    每套80元,非住宅登记费每套550元,如有共有权证增收工本费10元/本。
    3、公共资金
    是用于小区管理、小区物业建设的费用,框架结构按照每平米16。8元缴纳,砖混结构按照每平米15。6元缴纳。
    4、印花税
    分为“产权转移书据”印花税和“权利、许可证照”印花税。
    “产权转移书据”税目税率为万分之五,计税依据为书据中所载的金额,买卖双方均要交纳;“权利、许可证照”税目适用5元/件的定额税率,买方交纳。
  • 房屋共有出售纠纷如何解决,  实践中,经常会有房屋共有人,以其他共有人擅自处分共有财产为由,主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。对此问题,应区别不同的情形分别处理:  
    1、一是房屋出售时,权利登记仅为出卖人一人的,基于不动产的公示、公信原则,买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人,其与出卖人之间签订的买卖合同,应认定为有效;但如有证据证明买受人存有过错,与出卖人恶意串通,损害其他共有人利益的除外。  
    2、房屋出售时,权利登记为数人的,基于部分共同共有人,不得擅自处分共有财产的法律规定,在其他权利人事后不予追认的情况下,应认定买卖合同无效;但买受人有理由相信出卖人有代理权,符合表见代理构成要件的,应确认买卖合同有效。  相关知识延伸阅读:房屋共有的法律特征  
    1、房屋共有是客体的单一性和主体的非单一性的统一。共有房屋的所有权主体是两个或两个以上的公民、法人,而客体却是指向同一房屋。这里的同一房屋不是指只有一间、一套或一栋房屋,它可以是一间、一套或一栋房屋,也可以是几间、几套或几栋甚至更多的房屋,只是这些房屋不是分别属于多个所有权主体,而是作为一个整体为各个所有权人共同所有。  
    2、房屋共有不等于房屋公有。共有是从所有权权利主体的多寡的角度而言的,共有房屋的所有权人是两个以上的共有;公有是从房屋的所有制性质的角度而言的,公有房屋的所有权主体是国家或集体。在现实生活中,房屋共有与房屋公有可能呈现出一种交*关系;当共有房屋的共有人为国家和集体组织或两个以上的集体时,该共有房屋的共有人为国家和集体组织或两个以上的集体时,该共有房屋也是公有房屋;当公有房屋有两个以上的所有权人时,则该公有房屋也是共有房屋。  
    3、房屋共有人对共有房屋权利的行使具有相互制约性。房屋共有人按照各自的份额或者平等地享有权利,但是共有人行使权利并不是完全独立的,在许多情况下要体现全体共有人的意志,要受其他共有人利益的制约。
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。
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