法律问答

你好,我想咨询一下卖房合同的问题。比如说房地产开发商跟我签的2015年12月31号交房,但到现在还没交房,请问一下那开发商有没有违约。谢谢

2019-08-04 01:50:29
律师解答共有4条
  • 交房是开发商向业主履行交付的义务,他委托物业向业主交付,也是可以的,但实际上物业应该提供委托书。  
    一、买二手房合同没有写逾期交房的责任怎么办  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:  逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。  因此,开发商逾期交付房屋,应当承担违约责任
  • 开发商延期交房怎么办?  
    (一)买受人的合同解除权  出卖人延期交房,属于《合同法》第九十四条规定中“当事人一方延期履行主要债务”的情形。按照该条第三项的规定,当事人一方延期履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的,当事人可以解除合同。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十五条进一步对“合理期限”进行了明确。按照最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十五条的规定,出卖人延期交房的,经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;延期不行使的,解除权消灭。  
    (二)出卖人支付违约金或者赔偿损失  按照《合同法》以及最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》的有关规定,出卖人延期交付使用房屋的,应当支付违约金或者赔偿损失;商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的,可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。  逾期交房违约金一般是按日计算的,开发商每逾期一日并产生一日的违约金,违约越久,违约金总数会越多。在诉讼时,开发商会援引《民法通则》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定,以违约金过高为由要求人民法院或者仲裁机构适当减少违约金数额。  针对房开商的这一抗辩,房开商主张违约金过高,其应对“违约金过高”负有举证责任,即应对违约造成的损失负有举证责任,只有证明违约金确实超过损失的30%,其主张方可成立。否则,每日万分之几的违约金并不算“过高”。  可见,针对延期交房,开发商会想各种办法逃避责任,购房者要区分是否真的有延期交房的合理理由,如果没有要注意维护自己的权益,另外,在签订合同时也要注意约定交房的条件的时间以及延期交房的处理,这样在发生纠纷时有据可依,能够更好地维护自己的合法权益。
  • 根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,房地产开发企业订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买房户可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款1倍的赔偿,即承担双倍赔偿责任:
    1、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
    2、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
    3、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实,即一房二卖的。
  • 卖房合同范本:
    甲方(卖方):
    乙方(买方):
    甲、乙双方就房屋买卖事项,经协商一致,达成以下合同条款:
    一、甲方自愿将坐落在xx市 区 路 小区 号楼 单元 室(建筑面积 平方米,储藏室 平方米,产权证号 )房地产出卖给乙方,并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方(附房产证复印件及该房产位置图)。
    二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写 ;即人民币小写 。
    三、乙方在签订本合同时,支付定金 ,即小写 。
    四、乙方支付定金之日起 个月内,向甲方支付首付款(定金从中扣除),首付款之外的款项通过银行住房按揭方式交付(有关期限和程序按照所在按揭银行规定办理)。
    五、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权(已交纳土地出让金)。
    六、办理房产证手续所产生的有关税费由 方承担。
    七、乙方支付首付款后,甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续,待房产过户到乙方名下之时,乙方应向甲方付清全部房款余额。
    八、甲方应在 前将该房产交付乙方;届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵,无人租住、使用;无欠账,如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等。
    九、本合同签订后,如一方违反本合同条款,该方应向对方支付 元的违约金;一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款,每逾期一日,应向对方支付五十元罚金,逾期30日视为毁约;如因政府及银行规定,本合同涉及房产手续客观上不能办理过户或银行不能办理按揭导致合同解除,不适用本条款。
    十、交付该房产,甲方不得损坏该房产的结构、地面和墙壁及不适移动的物件,并将抽风机一台(型号: ),空调两台(型号: ),热水器(型号: ),浴霸(型号: ),饮水机(型号: ),音响两台(型号: ),凉衣架,房内灯具,前后门窗窗帘、电脑桌一张,橱卫设施, 等让与乙方(含在房屋价值内)。
    十一、本协议一式两份,具有同等法律
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。
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