没有取得商品房预售证，住建局怎么处罚开发商

在民法中，附期限的合同是指以一定的期限到来作为合同效力开始或终止根据的合同。如果所附期限是作为合同效力开始的根据，则该期限为延缓期限；如果所附期限是作为合同效力终止的根据，则该期限为解除期限。
在附延缓期限的合同中，合同已经成立，但没有发生法律效力，双方当事人都不需要履行自己的义务，也都没有权利请求对方履行义务。只是在期限到来时，双方当事人才开始履行义务；在附解除期限的合同中，合同不仅已经成立，而且已经发生法律效力，双方都已经开始履行自己的义务。
在期限到来时，双方当事人不再履行义务，合同终止。在商品房预售合同中，双方约定在将来的一定期限交付房屋，这里确实存在一定的“期限”，但这种期限绝不是附期限合同中的“期限”。
因为：
其一，如果将商品房预售合同中的“期限”作为附期限合同中的解除期限，则商品房预售合同不仅已经成立，而且已经发生法律效力，但在期限到来时，商品房预售合同终止效力，双方应当解除合同。
这样，作为预购方就不能取得约定的房屋。显然，这与当事人订立商品房预售合同的目的是相违背的；
其二，如果将商品房预售合同中的“期限”作为附期限合同中的延缓期限，则商品房预售合同虽然已经成立，但还没有发生法律效力，只在期限到来时，商品房预售合同才发生法律效力。
这样，作为预售方就不能要求预购方支付一定的定金或房款。显然，这也不符合商品房预售合同的要求。可见，商品房预售合同并不是附期限的买卖合同。商品房预售合同中的“期限”是一种履行期限，是当事人履行义务的具体时间。

转让预售商品房，实质上是在预售商品房买卖契约的有效期内将该契约转让出去。一般来讲，国家对这种期房转让行为本身并不禁止，但利用转让进行倒买倒卖的炒作行为是不允许的。　　内销商品房属于合法情形的，转让一般要通过以下手续进行办理：　　(l)签订转让合同：即原期房买方(转让方)与新买方(受让方)要签订转让合同(该合同也是一式四份)。合同中应包括如下内容：转让的预售契约编号、转让原因、转让金额、转让面积、双方的权利义务等。此外，转让金额应与原预售契约的价格相一致，并且，该转让合同须经房地产开发企业认可、签字盖章;　　
(2)转让双方办理预售转让登记手续：办理时，双方应持原预售契约、转让合同、有关证件到房地产交易管理部门(一般为区、县房屋土地管理局)进行，经该部门审核转让合同符合规定的，由经办人填写《预售商品房转让审批表》，报市房屋土地管理局审批;　　
(3)经批准后，依法缴纳印花税：转让双方在接到批准通知后，由转让方按预售合同金额的2%交付手续费，然后由上述审批部门在转让合同上加盖“预售登记专用章”，其中两份贴有印花税的正本由转让方、受让方各执一份，副本由开发商、交易管理部门各执一份。转让方所持原预售契约正本移交给受让方，待房屋正式交付入住后，受让方凭此件与开发商办理过户手续，主管机关经办人将转让合同副本、转让审批表等有关材料归入原登记留存的预售契约档案。对不准转让的，有关审批机关应通知转让人。　　另外有一种情况，即商品房进行预售登记后，购房者个人要求将合同主体(买方)名义更换，则根据继承权的亲属关系可在预售契约上更名，办理时应出具经公证的亲属关系证明，不具备上述亲属关系的，应按上述转让程序办理。　　此外，有关外销商品房的转让，可以不订立转让合同，而直接在外销合同后“背书栏”中以背书方式转让，然后再依上述程序办理即可。

根据《城市房地产开发管理暂行办法》的规定，房地产开发公司应具备以下条件：　　
1、有符合公司法人登记的名称和组织机构;　　
2、有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房;　　
3、注册资金100万元以上，且流动资金不低于100万元;　　
4、有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员;　　法律、法规规定的其他条件。　　根据以上条件，城市房地产开发企业必须持有建筑主管部门颁发的《房地产开发企业资质等级证书》，进行房地产预售必须持有房地产管理部门颁发的《商品房预售许可证》或者《商品房销售许可证》等。《企业法人营业执照》是企业合法经营的前提条件，但不是有了法人营业执照就可以进行房地产开发，因此审查房地产开发商的资格不仅是看其有无《企业法人营业执照》，而是要看《营业执照》上的注册资金等登记项目是否符合《城市房地产开发管理暂行办法》规定的最低标准;同时查看《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业的资质分为五个等级，只有
一、
二、
三、四级企业才能从事城市房地产开发业务，五级企业只能在本地区从事村镇房地产开发经营。因此，审查开发商的资格不能只从形式上看其有关证件是否齐全，更应从实质上去审查开发商有无相应的开发资格。购房者一般应尽量选择被评为一级或二级企业的房地产开发商。;