我买了一套二手房，卖方的房子是单位的集资房，单位当时没办得房产证，也没有土地证,自愿和我签订房屋买卖合同，买卖合同怎么写?

由于集资房属于经济适用房，按照《经济适用房管理办法》第二十八条的规定：　　
1、经济适用住房购房人拥有有限产权。　　
2、购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。　　
3、购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。　　因此，买卖二手集资房需要交纳的税费有：　　
1、契税：成交价格的
1.5%，如果是非普通住宅的房产，其契税需要按照成交价格的3%交纳;由买方交纳。　　
2、印花税：二手房的买卖双方各交纳成交价格的万分之五作为印花税。　　
3、个人所得税：凡是房产交付时间不足2年的，需要交纳个人所得税，个人所得税有两种交纳方式：　　
(1)适用于可以提供房产原价值凭证的：(实际成交价格-原购买价格-合理费用)×20%;　　
(2)适用于不能提供房产原价值证明或者合理费用凭证的：房产实际成交价格的1%。　　如果房产已经满5年的，属于家庭唯一住房的可以免交，否则依旧需要交纳个人所得税。如果业主在出售该房产当年内计划再行购置房产的，可以向税务部门提出书面申请，并先以纳税保证金的形式将个人所得税交纳，在1年内重新购置房产后将相应部分的个人所得税退还。　　
3、营业税：凡是房产证(或者税务部门出具的契税税票)填发时间不足2年的，需要交纳成交价格
5.5%的营业税，满5年后，属于普通住宅的免交，属于非普通住宅的按照(实际成交价格-原购买价格)×
5.5%的标准交纳;　　
4、转让时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款;或者，按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款。该价款由卖方支付。

首先，从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。因为我国规定，房产买卖以办理权属转移登记(也就是所谓的“过户”)为准，没有产权证的房产是不可以办理过户的，国家不保护不过户的房产交易。
　　其次, 我们也建议大家不要购买这类房子，因为没有产权证将不能贷款、不能过户、也不能办理公证，所签署的协议也是无效的。
　　第三, 没有产权证不能办理过户的话，那么其中隐藏的风险将会很大，不过户的话房产的所有权还是原业主的。
例如，如果原业主离异的话房产将会被分割，如果他有债务被起诉的话，那么这套房产将会被法院列入可执行的财产。

建议可以当地国土资源部门咨询。 目前，房产证和土地使用证停止颁发，买房子拿到的是不动产权证书，但是已经颁发的房产证并不作废，仍然有效。不动产登记按照“不变不换”的原则进行，以新证逐渐代替旧证的形式完成，若不动产权利发生变更、转让，会为新的产权人颁发不动产权证书；若不动产权利不发生变更、转让，旧证依然合法有效，效力与不动产权证书相同，仍然可以办理各种手续。