法律问答

2000年开发的荒地,具有开荒证,但是没有土地使用证,每年都上交了相关的费用,进行转让买卖的,是否构成非法转让倒卖土地使用权罪?

2019-01-29 08:45:55
律师解答共有4条
  • 小产权房转让合同各地的法院判决不一,参考如下
    (一)合法小产权房买卖合同一般具有法律效力
    合法的小产权房,指拥有宅基地使用权证,取得规划许可、施工许可证,并办理了房屋产权证的村民自住房。
    1、这类小产权房,具备合法的产权证明,法律规定可以在本集体经济组织成员(即同村村民)之间转让。
    2、对于向外村村民以及城镇居民出售的行为,分析参考如下:
    《土地管理法》第六十三条“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设”、
    《城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让”、
    《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等现行法规仍做出禁止性规定,但这些规定并不属于效力性强制性规范,不能以此确认房屋买卖合同的效力。
  • 土地使用证是非常重要的物权,不按合同办出土地使用证就是开发商违约和对业主“权力”的侵犯。国有土地使用证不仅是住宅不动产的物权的组成部分,而且是更重要的组成部分。
    (一)可以有效保护不动产产权的完整性。
    缺少《土地使用证》,不动产的“物权”不完整。因为《房地产管理法》第五十九条规定:“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”,这说明房地产的“物权”包括房屋所有权和土地使用权两方面。
    业主买的房地产包括房屋所有权和土地使用权,而现在开发商只把房屋所有权给了业主,而土地使用权没有交给业主。
    (二)可以保证房产转让中涉及的土地使用权的法律效力。
    缺少《土地使用证》,房地产的转让中涉及土地使用权的部分不发生法律效力。
    《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力”。没有《国有土地使用证》,业主不拥有法律意义上的“土地使用权”。
    (三)可以有效体现房地产的实际价值。
    缺少《国有土地使用证》房地产价值严重缩水。按照《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。这一条规定使原本只有70年寿命的住宅,得到“自动”延长。
    使“住宅”的传世私有财产性质,以法律的形式确立下来。但是如果买的房子没有《国有土地使用证》,就没有土地使用权,更不能“传世”,这样的房子还有多少价值呢。
  • 公民对土地没有所有权,国家禁止土地买卖行为,土地使用权可以通过签订转让合同,依法进行转让。公民可以对土地的使用权进行转让,要签订土地转让合同,明确权利义务关系、转让期限、转让面积、违约责任等内容,国有划拨地使用权是不能上市自由转让。
    国有出让地的使用权是可以上市自由转让。
  • 非法转让、倒卖土地使用权罪侵犯的客体是国家的土地管理制度。1988年4月12日七届全国人大一次会议通过了宪法修正案,其中规定:“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
    土地的使用权可以依照法律的规定转让。”土地属于国家或集体所有,国家严禁以任何形式转让土地,但土地的使用权可以依法转让。对于非法转让、倒卖土地使用权的,显然是对国家土地管理制度的严重侵犯。
    国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让应当严格依法进行。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠送。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发,利用土地的,土地使用权不得转让。
    土地使用权转让应当签订转让合同。土地使用权转认时、土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移,土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物的所有权转让,应当依照规定办埋过户登记。
    土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的,应当经市、县人民政府土地管埋部门和房产管理部门批准,并依法办理过户登记。土地使用权转让须符合上述规定,否则即为非法转让。
     所谓倒卖土地使用权,是指将土地使用权非法出卖给他人,或者为了出卖而向他人收买、租借土地使用权等,有的是明码标价予以出卖;有的则是以某种形式掩盖其土地的买卖,如明里购买他人的厂房,暗里则是购买厂房所占地的土地使用权;借买他人住宅之名行占他人住宅基地使用权之实等。
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。
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