看中一套6号楼D座20层的房子，建筑面积130.XX平方米，并签订《购房认购书》，支付3万元定金，现在因为家里人的意见不统一决定不买此处的房子。本人认为“认购书”本身不是对签订《商品房买卖合同》结果的确认或约定，更不能说“谈判”只许成功。其“认购书”是购房者为签订合同的磋商行为以便达成签订合同的义务，而不能理解为购房者已作出必然签订合同的承诺。签订合同是否成功，这是一个双方的行为。因此，开发商应当将定金返还买受人。 请尽快回复，因为4.6号是最后一天。（“认购书”上写的是7日后交首付。）
合同纠纷
2009-04-05 00:49:14
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通说认为《认购书》属于预约合同。预约是与本约相对应的概念，关于预约的定义，目前我国立法上没有明确的规定。理论通说认为，预约是指约定将来订立一定契约的契约，而将来订立的契约则为本约。预约本身就是一种契约，但它的标的是订立契约的行为，目的是确保与相对人在将来订立特定的合同。
预约一旦达成，它给当事人强加了一项诚信谈判（尽最大努力）的义务，但没有针对谈判失败强加一项实现交易（获得特定结果）的义务。即它产生两个效果：一是当事人要对他违反谈判义务、导致不能达到“本约”的行为承担责任；二是当事人诚信地继续谈判仍不能达成“本约”时，他们不受任何协议约束。换句话说，就是当事人之间一旦缔结预约，双方负有也仅负有磋商的义务，是否最终缔结本约则非其所问，即仅“必须磋商”而非“必须缔约”。
《认购书》和《房屋买卖合同》是互相独立的合同，前者为预约合同，它为双方设定的义务是在约定的期间内，履行对签订《房屋买卖合同》事宜与对方进行诚信谈判或磋商的义务，而并不承担必须达成签订《房屋买卖合同》的义务。也就是说，如果当事人诚信地履行了谈判义务仍不能达成合同时，他们不需承担责任，如果当事人违反诚信谈判义务导致不能达到合同时，则必须承担责任。
现实中也经常会有这样的情况，就是开发商会否认购房者来与其协商过签订购房合同这一事实，据此来不予退还定金。对于这个问题，提醒各位购房者，一定要有证据意识，因为一旦发生诉讼，购房者要求退还定金的请求得到支持的前提就是首先得举证证实自己没有违约，也就是在约定的时间曾去和开发商商谈过购房合同。在此，提供以下几种方案供购房者参考使用：1）、去谈购房合同时请公证人员一起去，如果不能谈成，请公证人员就谈判的事实作公证，这种方案是最稳妥的，但缺点是成本过高；2）、请两个以上证人一起去，如果谈不成，今后诉讼时可请证人出庭作证，这种方案操作简便，但有一定的风险，这种风险体现在对证人的证明效力的认定上；3）、其它方式：如要求开发商其写下保证退还定金的承诺；录音；求助公安机关，能争取一个书面的报案记录。等等，目的都是在于固定证据予以证明自己在约定时间去谈过购房合同这么一个事实。 -
如果有更合理的理由 ， 开发商应当将定金返还买受人。
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
