我去年年底与某房地产开发商签订了一份商品房认购书(农贸市场的摊位),前几天在签订合同的时候我要求开发商把其销售广告上的某一段话作为补充条款,遭到开发商拒绝,导致合同没有签下来,请律师支招,谢谢! (我要求开发商写入合同补充协议的是其销售广告上的一段话,原文如下: \"按市政府城市总体规划,市场商圈一公里范围内无第二家同类农贸超市,业主独享商圈内五万常住居民和三万流动人口的菜篮子消费\".开发商拒绝把此条写入合同,说这是当时买地时政府给他们的承诺,(他们是外地的开发商),还说这是政府行为.更气人的是叫我自己去问政府! 我觉得这是开发商的问题.此情况能否根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第三条,第四条要求开发商退回当初所交的定金?(如果此情况能要求开发商退定金,应该找哪个部门督促开发商退还?) 恳请律师给一个较为确切的分析解答(根据我诉说的情况能否要求开发商退还定金?如果开发商不退应找哪个相关部门解决?) 谢谢!
涉外纠纷
2006-07-18 10:43:02
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对不起，好长时间没上网。迟来的解答，希望对你有帮助。
你所认购房屋系具有商业价值的农贸市场摊位，作为购房人以追求其最大商业价值为目的，因此在决定购买前会综合考虑诸多对摊位商业前景有重要影响的条件等因素。其中房地产商广告宣传的那一段话应该是你决定认购的一个重要条件，这也是决定摊位价格的一个重要条件。从法律上讲，该句广告内容具体确定，已构成要约，而且要约是不可随意撤销的，因此，只要你作出承诺，这句话就应构成你们之间的合同条款。同时，开发商对广告内容应当保证其真实性，也是开发商根据合同法诚实信用原则应当承担的前契约义务。其实，不管你与开发商买卖合同中是否有该句内容的条款，也应视为合同内容。当然，认购书不是商品房买卖合同，仅仅是预约合同。预约合同成立，双方都有督成商品房买卖合同成立的义务。从法理上说，预约合同包括确定性条款和不确定性条款，确定性条款应当包括将来订立商品房买卖合同的核心条款（你未介绍）。如果开发商明确拒绝将该句广告内容订入商品房买卖合同，表明其否定该项要约，违背广告要约的不可撤销性，因此不能签订本约（商品房买卖合同）应归责于开发商，其应双倍返还所收定金。这里的定金属立约定金性质，具有担保订立本约的作用。如果你仍打算购买该摊位，可变通签订本约，在合同正文前写入诸如：“购房人基于开发商广告内容的真实可靠性......订立本合同”等字样。房地产纠纷比较复杂，有关法律规定及司法解释也未详尽，以上观点仅为本人一家之言，仅供参考！
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
