律师您好!我们小区业主委员会进行了改选，物业公司的服务合在2005年7月22日到期，因不满意他们的服务，因此没有续签，我们重新招聘了物管公司，现在有几个问题向您请教:一、原来的物业公司（下称：原物业）与原业主委员会（下称：原业委会）订立的服务合同在2005年7月22日到期，但是原物业把属于全体业主的配套物业经营用房，超越服务期限和租赁户签订到了2007～2009年。1.这个合同是否有效；2.这个合同订立的价格明显偏低，如果合同有效我们业委会有什么办法或理由要求租赁户重新签订合同（现在的情况是：租赁户以原合同有效为由，对我们业委会提出重新订立合同不予理睬）；3.我们业委会是否有通过法律途径讨回公道，维护全体业主合法利益的可能。如果有可能，那么我们业委会是否有主体资格提出诉讼请求，还是要委托新进驻的物业公司；诉讼的对象应该是租赁户还是原物业。二、我们小区的沿街高层都有地下商铺，现在都是开发商在出租。据我们侧面了解这些地下商铺是没有办理产权证的。注：商品房业主的房产证上写着：xxx共同享有地下一层而回迁户业主的房产证上写着：层高含地下一层。1.怎么才能查明这些商铺的产权；2.如果这些商铺确实没有产权证，那么（前几天我在报上看到说产权不明的房产属全体业主所有）我们业主是否有法律依据把它们收回来。三、我们小区的地下人防（建筑图纸上标明是人防）现在作为车库出租使用。开发商说房子是他造的，所以产权是他的，出租的收入该属于他所有，但是他拿不出三证。这个地下（人防）车库到底该属于我们业主还是开发商的，我们该怎么办。
劳动纠纷
2005-12-27 10:36:36
共有1位律师解答
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您好！你所咨询的问题较为复杂，也尚存许多争议。仅就你所提供的文字性叙述，没有审查相关委托管理合同、房屋买卖合同的情况之下，只能给你个初步的分析意见，仅供参考：
第一、业主委员会与物业公司是委托管理合同关系，物业公司对外以业主委员会名义实施的行为应为有效。物业公司的服务合同在2005年7月22日到期，但在到期之前物业公司与租赁户签订到2007—2009年的合同，这个合同“应为”有效。具体是否有效，应当审查业主委员会与物业公司签订的合同中是否有相关的授权，或是否有相关对外签订合同的权限约定，或者是否有约定必须经业主委员会的同意。
第二、如果合同有效，依法受到法律的保护，对当事人双方均有约束力，不能随意变更和撤销，否则应当承担违约责任、损害赔偿责任。合同订立的价格明显偏低，如属显失公平的情况下，可以申请法院予以变更或者撤销，是否显失公平由法院认定。
第三、业委会在为了全体业主的共同利益情况下，有向法院提起诉讼的主体资格地位。并不需要通过新委托的物业管理公司。至于具体诉讼对象的确定，要根据具体的事实和法律关系来判断。一般如果原物业公司没有授权、或超越权限、违反委托管理合同事项，损害业主共同利益，就应当以物业公司为被告，租赁户作为租赁合同的一方当事人应作为第三人参与诉讼。
至于地下商铺的产权问题，你可以到相关的房屋管理局去查明权属。按照业主房产证上的记载，应属业主共同所有。具体应当审查房屋买卖合同有无相关条款约定权属问题、购买面积。
以上意见，仅供参考！
因你所提供具体事实材料有限，只能提供以上粗浅意见。如需进一步的分析意见，请与本所联系，并携带相关文书、材料，给您提供满意、优质的法律服务。
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
