我于去年在我县开统计局发商处买了一栋商品房，入住条件：合同中已写明上、下水系统、供热、供电系统都能达到“使用状态”，但现在开发商还管我们要自来水的安装费750.00元，我想问一下是否合理？还有离交工到现在已经超过半年了，但房产证还没有下来，这是不是开发商违约？
房产纠纷
2007-06-19 10:50:39
共有3位律师解答
-
1、关于自来水的安装费按防买卖合同的具体约定。“使用状态”是一个模糊的概念，并不能推出购房款中包含这项安装费；
2、关于房产证的取得时间，如果合同有约定依约定时间办理，如果在约定期限内未办理且不可规则于买受人的原因和其他可免责事由，开发商应承担违约责任； 如果无约定的，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，开发商应当承担违约责任：
（1）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（2）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
因此在房屋交付后半年内你还没取得房产证，可依据其原因及开放商是否存在过错请求开放商承担违约责任。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 -
违约责任包括开发商交付的房屋不符合合同的约定、逾期或不履行交付的责任、买受人逾期付款的责任以及根本违约的责任等。如开发商交付房屋时，所交付的房屋不符合《合同》或《补充协议》的约定，购房人有权拒收房屋，并约定开发商因其违约行为所应支付违约金的数额或比例。同时，也可约定开发商限期更正或修复，如在规定的时间内达不到约定的标准，购房人可以单方解除《合同》。此外，应当约定《合同》解除后的处理办法，包括开发商应支付给购房人的违约金和损失赔偿额的计算方法。在合同中往往的条款一般都有“销售方遇不可抗力导至逾期交房，不承担责任”这样的表述。根据我国《民法通则》第一百五十三条规定，开发商不能对“不可抗力”作扩大解释（如不能对市场判断不准确导致投资失误、因项目设计不周而修改方案等因素归之为不可抗力），否则，该解释不具有约束力。并应约定告知期限，如未履行告知义务，应当就扩大的损失承担赔偿责任。购房者也可不约定“不可抗力”条款，将该条款删除，因为这样就直接适用法律的规定。
购房者应当在合同中约定解除合同的条件。一般说来，解除合同包括以下情形，延迟交房三个月以上、开发商证照不全、开发商任意改变合同约定的设计、购房者无法获得贷款、开发商的原因导致无法办理产权证、房屋面积实际误差超过3%、开发商不能出示《竣工备案表》，或者房屋质量不合格，导致合同目的不能实现、签约后开发商把标的房屋另售他人或擅自抵押等。 -
开发商是否违约要看合同中约定的交房日期及产权证办出日期，如果开发商违约，应当承担责任。
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
