开发商土地证抵押给银行后商品房可以预售办理银行按揭吗？

　　预售商品房再转让的问题，也就是炒“楼花”问题，是房地产业界争论的一个问题。尽管炒“楼花”有利于及时筹集商品房建设资金，促进房地产业的发展;但在房地产市场尚未充分发育和市场经济法制体系尚不健全的情况下，也可能助长房地产领域的过分投机现象。　　从相关的司法解释来看，在《城市房地产管理法》颁布之前，最高人民法院支持正常的预购商品房的转让，但对违反政策的炒“楼花”的投机行为仍持否定态度;在《城市房地产管理法》颁布之后，则完全肯定了预购商品房转让的合法性。　　同时，从合同法的角度分析，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让，如无其他违法行为，可以认定转让合同有效。因为，预购人将正在建设中没有取得所有权的房屋进行转让，并不是属于处分房屋的所有权的行为，只是将自己作为预购合同中的预购人的债权、债务转让给第三人。在实务中，根据预购人在转让时对预购合同的履行情况，可以将这一转让分为债权转让和债权债务概括转让。　　在预购人已经支付了全部购房款的情况下，预购人转让其预购的房屋，属于合法的债权转让，即将依据预售合同而享有的请求预售人向自己转让房屋所有权的权利转让给了第三人。转让债权的行为无须经过债务人的同意，只要通知债务人即可，但预售合同中约定禁止转让的除外。　　在预购人仅支付部分房屋价款的情况下，预购人转让其预购的房屋，属于合同债权债务的概括转让。即预购人将其享有的请求交付房屋所有权的权利转让的同时，也将自己应当承担的剩余付款义务转让给第三人。此时，预购人这一转让行为必须经过开发商的同意，否则转让行为无效。　　转让合同的订立有两种方式，一是预购人向受让人提交预售人同意转让的书面意见，该书面文件成为转让合同的组成部分;二是预售人直接在转让合同中签署同意转让的意见。应注意的是，转让合同订立之后，当事人应当向房地产交易管理部门申请转让合同登记。此种登记仍属于备案性质的登记，它是国家实施房地产交易管理和交易税收的重要依据，但并不是转让合同本身的生效要件。同时，借助房地产管理部门的管理，可以有效防止预购人一房二卖，保护受让人的利益。

按揭贷款所购房产，开发商违约可以退款，根据合同上的相关条例来办理，开发商违约，错不在自己，可以依据合同条例，要求开发商退款。
根据我国《合同法》有以下明确规定：
第九十四条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。

咨询银行的