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出让土地于1997年建成一幢4层住宅，规划面积300平米，建成面积700多平米，于2001年由国土局做罚没优先回购处理，并办理了土地证，一直未办理房产证，目前去办理不动产登记，于今年补办了超面积的规划许可证，但国土部门要求按今年的土地评估价补缴土地出让金，说是超容积率了。原土地出让合同没有容积率一说。按照正常程序，其实2001年接着办理房产证的话其实一点问题都没有，但是，出于各种原因办出了土地证没有继续办理房产证，造成现在的问题，请问需要补交出让金吗？罚没回购的还存在容积率一说吗？如果要补缴怎么缴？怎么计算补交出让金？谢谢

房产纠纷

2019-02-20 18:03:32

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律师解答共有3条

对出让土地容积率，国家法律规定主要是通过土地出让合同的形式加以约束，应适用合同法追究其违约责任，并追缴相应的土地出让金。但该处用地在原土地出让合同中并未约定容积率等规划条件，亦未约定增加容积率是否需补缴土地出让金。根据《合同法》的有关规定，当事人只需按照合同要约履行义务，未约定的事项则对其不具备约束力。但如果说是存在擅自提高容积率的行为，则仍然属于违法行为。由于规划行政主管部门只有审批容积率调整的权力，而无权处分土地使用权，只有国土资源管理部门才有权决定土地使用者是否需要补缴土地出让金及补缴的数额。如果对于该决定不服，可以提起复议或者行政诉讼，建议拿材料详细咨询律师。

蓝哲涵律师

2018.01.03 15:49:37 解答
土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算。发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。

找法网咨询顾问

2019.01.13 05:53:05 解答

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土地出让金是国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的土地权益，以划拨方式获取的土地使用权发生转让、抵押等市场行为必须补办出让手续，交纳出让金，方可办理土地登记，其出让金数额计算方法如下：一、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算。二、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。三、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。可以给你一个简单的公式，但你要知道土地出让金我们个人是很难计算准确的，因为只有土地局掌握你房产地段的地价。土地出让金=建筑面积除以总楼层乘以地价乘以10%。

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2019.02.20 18:03:32 解答

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