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请问，本小区是电梯高层小区，由于前物业公司（也是开发商下属物业）管理不善，门禁松散，外来人员随意进出、偷盗事件经常发生、小区非机动车及汽车乱停乱放、绿化破坏不修理、消防设施不启动、停电备用电梯电未使用等问题，业主委员会多次发函给前物业公司要求整改，前物业公司不理睬，业主委员通过合法程序选聘了新物业公司，并和新物业公司签订了合同，但前期物业不退场，表面讲要交接退出，但是，在新物业公司进场当天，一群自称小区业主的承包商（据了解这部分业主是开发商合作的承包商，就是抵工程款被迫做了小区的业主，这些承包商和前期物业及开发商有经济利益关系）可能有10来户公然反对新物业进场，反对的部分业主中夹杂不明身份人员，并阻止新物业进场，进场时间到现在接近1个月了，但新物业进不了场，老物业也不退场。开发商通过业主身份的承包商来阻止新物业进场，并且现在开发商和政府相关人员有勾结嫌疑，阻止进场的承包商还想成立自己的业主委员会，他们正在操作此事。请问律师，关于这个事情，我作为业主委员会成员，业委会该如何帮助本小区维权，如何才能更换掉老物业公司，新物业公司才能进场为小区服务。

其它综合

2016-05-18 09:58:47

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律师解答共有4条

你好，当《物业管理委托合同》所约定的事由出现需要更换物业管理公司的情况时，可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接更换，也可以由业主委员会根据业主或物业使用人的投诉，解除与物业管理企业的合同。业主委员会可以按照选聘物业管理公司的条件和程序，重新通过招标的方式选聘新的物业管理公司。业主委员会通过招标方式更换物业管理公司之前，根据不同情况，应当确定以下事项：授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标；确定采取公开招标或邀请招标方式；授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人；物业服务价格幅度或水平。

追问：先一半数以上业主同意更换前期物业，然后通过招投标选聘新物业，先7选2，然后在双过半选出1家新物业，整个过程合法，前期物业不离场，新物业无法入驻，前物业及开发商不出面，而是和开发商有合作关系的承包商出来阻止，这承包商又有业主身份，所以不知如何出来？

李小利律师

2016.05.18 08:58:55 解答
这类事情本身较为复杂。建议找社区或街道办出面协调。

追问：街道办主任和房管局物管科科长都已经被开发商收买了，但是政府还是承认业主委员会合法，现在是承包商出来阻止新物业进场（这些承包商也有业主身份），承包商还要重新申请成立业委会，政府相关人员在那里打太极，总站到承包商方面说话，这个知道如何处理啊？

曾莉律师

2016.05.18 09:43:37 解答

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你好，建议找社区或者街道办协调。

追问：目前是街道办主任被开发商收买了，就是说现在房管局物业科科长及街道办主任被开发商收买了，他们讲的是你们有业主反对新物业进场（这些业主就是和开发商有合作关系的承包商），而这些承包商为了自己的利益还要从新成立业委会。当然现在我们这个业委会政府是承认合法的。对此不知如何处理？

同方正律师

2016.05.18 09:30:33 解答
你好，你这事需要走司法程序确认业委会选聘新物业的效力，然后要求执行。

追问：新选聘的物业公司是通过招投标形式选聘处理的，首先在选聘前通过业主大会投票是否续聘前期物业公司，超过一半以上的业主都投了要更换前期物业公司；然后再走招投标选聘新物业公司，从7家物业公司中筛选出2家比较好的（全程有录像）、在让业主从这两家中选出最终为小区服务的新物业公司，票数双过半，选聘新物业程序是合法的。现在问题是这种合法选聘出来的物业公司无法进程进行工作，老物业公司不离场交接。

解答：你好，建议通过司法程序确认业委会决议效力。

张琴律师

2016.05.18 09:58:47 解答
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