本人普通一打工者，3月前经一中介介绍，签买了一二手房，贷款的，为海州区，定金当时交了1万，当时是当着中介面交给卖方的，第三天交了首付款，后续为办理贷款时间，但就在当办理过户手续时（9月15号左右）突然接到中介通知说卖家房子是被冻结的无法办理，后联系卖方，因为在连云港确实查不出什么异常，单单过户时才被告知不可以办理，卖方称也不知情，后来得知是他几年前曾替一浙江朋友担保，后来他的这位朋友因欠银行钱没还，所以浙江房产局冻结的。而我本想10月1准备装修结婚的，因此被耽误了,而且我在外地工作，因为出现问题还要请假回去办理或商讨此事。 我的问题; 1.是否可以认定卖家违约，及要求其退款和赔偿违约金，赔偿的违约金是定金还是首付款呢？ 2.因本打算10月1前装修好房子结婚的，但因现在房子无法过户，被推迟，而且当初为了买这房子从工作地往返连云港数趟，是否可以针对此项要求另外赔偿，为多少？ 3.合同中虽说卖家应按期交付房产，及预期赔偿等，但没有具体定清日且没有定清赔偿比例，是否可以默认按期交付指的是至房产过户手续时，法律上是否支持？ 4.因为当初中介不愿意过手操作定金及首付要求我们自己处理，中介只做当面见证。如果成功办理退房，是否可以要求中介退回所以因此房产交易而产生的费用？ 5.卖家现在不愿意退款，估计也是确实没钱，保证3月内解冻可以继续交易，而且立即把房子让出来给我，但因为有存在不确定性，我不可能盲目进行装修和结婚，如果我接受的话，我是否可以要求第2个问题中的赔款事项？因其确实影响了我的原有计划和正常工作。 6.如果我接受3月内解冻的话，可能会要求对方签订一些保证我利益的合同，同时也会因此些问题或许谈判失败，走上法律途径，但当我在起诉期间，房子解冻了，可以过户交易了，这个该怎么办？所以起诉期间的解冻时间，是以提交起诉书时间为截止时间还是以实时解冻时间为准？ 以上问题，还望哪位好心律师一一解答，再此无法言谢，感激不尽。
房产纠纷
2012-09-23 19:13:29
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可以要求解除合同。
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当然，建议再考虑其他房源，如果是业主个人原因让其立即协调，时间不能太长，如果业主同意退款，协调不成立即委托律师想人民法院提出异议碰到此种情况立即落实原因。
如果是购房合同，二手房房主违约可以要求退款并赔偿违约金。
购房合同，是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和房地产开发企业，在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。
购房合同的主要内容包括以下几方面：
1、甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房等；
2、房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等；
3、付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等；
4、交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等；
5、质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等；
6、产权登记和物业管理的约定；
7、保修责任；
8、乙方使用权限；
9、双方认定的争议仲裁机构；
10、违约赔偿责任；
11、其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。
依据《合同法》第114条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 -
完全可以这样
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未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
