想从拆迁户手中买一套住房，因为现在房产证没有下来只能等几年后才能办理过户手续，因为担心卖家到时会因种种原因拒绝过户，所以想请教一下怎么样才可以保障我的利益。如果订立房屋买卖协议的话违约金有没有一定的比例或金额？？谢谢！

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