在论坛里有关于房地产买卖合同签定后，实际交付房款和房屋，但是没有办理过户登记问题的案例。综合各位版主和律师版主的回复，大致都认为：登记不是房地产合同生效的要件，即使没有履行过户手续，房地产合同依然有效成立。我的疑问是：在合同成立的前提下，双方已经实际交付房款和房屋的情况下，一方拒不办理过户手续，那么应该如何处理？ 一种观点认为：对方承担违约责任。那么，如何承担？卖房人拒不履行过户登记手续，买房人在一直无法办理过户登记的情况下继续居住该房屋吗？卖房人是否可以收回房屋，返还房款同时赔偿其损失的方式来承担违约责任？ 一种观点认为：对方应承担缔约过失责任。问题是，既然合同有效成立，那么就不存在缔约过失的情况，缔约过失应该是在合同无法成立的情况下才适用的啊。如果适用缔约过失责任，应该是各自返还房屋和房款，有过失的一方承担因此给对方造成的损失的赔偿责任。 以上两种后果同样都是返还房屋和房款，过错方赔偿对方损失。如果登记为房地产买卖合同的生效要件，未登记合同不生效，那么也会有同样的后果。 我想问的是：登记究竟在房地产买卖合同中起什么作用？仅仅是形式的公示，对抗第三人吗？关于登记的效力，究竟是生效要件，还是对抗要件？法律上如何规定，实际操作中如何？有没有不同，如果有，不同在哪里？ 以上是我的疑惑，还请各位赐教，不胜感激。
房产纠纷
2009-05-17 10:02:24
共有2位律师解答
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登记和过户是所有权转移的标志，也就是说在过户之前合同一方当事人可以主张债权，过户之后就可以行使物权，当然物权和债权是不同，自然在行使权力是就会有很多不同。
登记自然是对抗要件，肯定不是生效要件。
那么主张权利，依据合同法并结合当事人不同情况，也是多种多样，这里就要说道违约责任的承担方式问题。
具体一些可以有两种方式，一种就是要求履行合同，并要求赔偿损失。一种可以解除合同，赔偿损失，因合同目的没有达到，可以试为根本违约。
实际操作中可以到法院要求对方履行合同，自然包括协助办理过户手续的义务。不执行可以申请强制执行，或者拿着判决书直接要求房产机关直接办理。 -
是的。
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
