婚前个人首付购买,婚后共同还贷的离婚房产分割问题处理

    根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》 第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。 

    依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。 

      对于如何确定未取得不动产所有权一方所应得到的补偿款数额,审判实践中有几种不同的计算方式。目前,多数法院采取的计算方式如下:

  假设婚前贷款购房者所购房屋的单价是每平方米15000元,面积80平方米。首付款是36万元,按揭贷款84万元,贷款期限20年(240个月),则利息总计为603452.87元。还款总额1443452.87元。如果采用等额还款的方式,月均还款6014.39元。双方当事人婚后共同还贷3年(36个月)后诉讼离婚,离婚时房屋经评估,价值400万元。计算可知,购房者为购买该房屋总共支付1803452.87元(1200000元+603452.87元)。其中,首付款在房价(房价款+利息)中所占比例为(360000元÷1803452.87元× 100%)19.96%,夫妻共同还贷216518.04元(6014.39元×36),占房价款的12%(216518.04元÷1803452.87元×100%)。如果不考虑其他因素,则可以判决房屋归婚前购房者所有,由其对另一方补偿24万元(400万元×12%×1/2)。剩余贷款1226934.83元(1443452.87元-216518.04元),仍由原购房者继续偿还。由于目前各银行及互联网上均能够提供房贷的计算标准,因此上述计算方式不失为一种简便、实用的计算办法。