一、基本案情

原告马某诉称：2008年11月2日，马某与马某签订关于朝阳区××号经济适用房的产权及资产说明协议，约定马某以马某的名义实际出资购买该套房屋。早在签订协议之前，马某已经支付了购房款，并对房屋进行了装修，一直居住至今。2011年马某女儿与马某的儿子离婚。2012年马某起诉马某要求返还原物。为维护马某的合法权益，故诉至法院要求：1.确认双方达成的关于购买北京市朝阳区××室经济适用房的协议无效；2.马某返还购房款及相关税费178686.64元；3.马某返还装修费36112.62元；4.马某赔偿购房损失补偿款1020480.35元；5.马某赔偿马某因购买诉争房屋所产生的福利损失64180元；6.马某支付评估费9880元。

被告马某辩称：马某与马某之间不存在购房协议，更不存在协议无效的问题。马某所指的协议仅是一份说明，没有任何协议的意思，而且内容上根本没有设立、变更、终止民事权利义务的意思表示。在有书面文件的前提下，马某提供的电话录音不应作为判断双方是否存在借名买房合同关系的依据。马某不具备购房需求，没有借名买房的必要。马某一直认为双方不存在借名买房关系，并基于这种认识在双方儿女离婚分割财产时做出了巨大让步。双方儿女离婚后，马某已经将马某在海淀房屋的出资返还，还给付马某女儿马某1111万元折价款，但马某对该房屋的出资却没有得到体现。如果本案按照借名买房处理，将不符合合同法规定，并导致巨大的不公平。马某同意返还马某的购房出资款和装修款。

二、法院查明

马某与马某原系姻亲关系。2005年1月28日，马某的女儿马某1与马某的儿子张某1登记结婚。2011年7月1日，二人离婚。

2007年11月21日，马某与x公司签订《北京市商品房预售合同》，约定：马某购买的房屋；购房款为167731元；付款方式为一次性付款。

2008年11月2日，马某与马某签署《房屋产权及资产说明》，内容为：房屋属性为经济适用房；房屋购买指标为马某单位以抽号方式产生，由马某1抽号获取；房屋按套内面积计算，该商品房单价每平方米4005.04元，总价款167731元；房屋出资人为马某，已付清全款；在取得该房的购买权时，由于马某自身原因放弃该房购买权；因马某财力有限，同意该房购买款由马某出资。

关于购房款的支付情况，马某提交2007年5月28日分两笔向马某汇款48000元和120000元的汇款凭证及开发商出具的购房款171372元发票。马某另交纳专项维修资金3427元，契税1713.72元、产权代办费700元、房屋登记费40元、印制费10元、测绘费60元。

2010年2月20日，诉争房屋取得房屋产权证，登记于马某名下；房屋性质为经济适用房。

审理中，马某申请对诉争房屋的装修及现价值进行评估。经北京市高级人民法院随机摇号确定，法院委托x评估公司进行评估。2012年11月25日，该评估机构出具价格评估报告书，评估结论为：假定房屋已具备上市交易条件的市场价格为1212000元，装修（含空调）价格为23279.61元。马某交纳评估费9880元。2013年10月24日，马某于重新审理过程中以房屋市场价格增长过高为由申请法院对诉争房屋现价值进行重新评估；马某认为重新评估缺乏依据，故不同意对房屋价值重新进行评估。法院认为原评估报告的有效期至2013年11月24日，原审时尚未超过该评估报告的有效期，虽房屋价格波动较大，但考虑诉争房屋的性质为经济适用住房，且现尚不符合上市交易的条件，故马某申请重新评估缺乏相应的依据，法院告知不予准许。

另查，2008年2月22日，马某与马某就双方对上述海淀区房屋和诉争房屋的出资进行核算，确定马某出资金额为239247.56元，马某出资金额为255433.9元（含诉争房屋房款167731元）；马某出资部分不参加张某1、马某1以及马某的财产分配。马某认为此核算明细可以表明双方非借名买房关系。马某则认为此核算明细证明马某的出资系其个人财产，与双方儿女财产无关。

三、法院判决

1、确认马某与马某达成的房屋买卖协议无效；

2、马某返还马某购房款及相关税费十七万七千三百二十二元七角二分；

3、马某赔偿马某装修费二万三千二百七十九元六角一分；

4、马某赔偿马某购房损失六十万元；

5、驳回马某的其他诉讼请求。

四、律师点评

虽然马某与马某未针对诉争房屋签订正式的书面房屋买卖协议，但结合双方签订的《房屋产权及资产说明》，马某在诉争房屋交付后对房屋装修并入住至今，以及诉争房屋的原购房合同、购房款发票、房屋产权证的原件均由马某持有的情况，法院认为双方实际就马某使用马某的购房指标购买诉争房屋达成一致意见，双方之间形成了借名买房关系。因诉争房屋系经济适用房，马某借名买房行为违反了相关政策、法规的规定，应属无效。双方基于无效协议取得的财产应予返还，马某应返还马某已支付的购房款和相关税费。同时，马某应返还马某诉争房屋。鉴于马某已另案起诉，故本案对此不予处理。

关于装修费，合同无效后马某要求赔偿装修损失系合理请求，法院根据评估结论对装修损失的数额予以确定。基于诉争房屋价值提升和马某已在该房中居住的实际情况，房屋买卖协议无效对马某产生一定信赖利益损失，但考虑到双方在借名买房时明知诉争房屋属限制上市交易的房屋，双方对协议无效的后果均负有过错，以及马某与马某原系姻亲关系，双方形成借名买房交易并非单纯以获利为目的，因此法院根据评估结论，在扣除马某已付购房款的前提下，结合本案实际情况和双方过错程度，对马某的损失予以酌定。关于马某主张的福利损失，因与本案并无必然关联性，且无充分法律依据，故法院对该项请求不予支持。关于评估费，法院根据双方过错程度予以确定。