中国REITs生不逢时？需要审慎行事！

主意不错；可惜时机不佳。在全球房地产市场遭遇数十年最急剧的滑坡之际，中国正加快相关计划，以求让开发商通过公开上市的房地产投资信托基金(REITs)筹集资金。中国住房和城乡建设部副部长齐骥上周在电视讲话中强调称，中国想要从这些结构化工具近期的糟糕表现中吸取教训，去年全球结构化工具比股市的表现还要差13%左右。

这一建议在理论上是有道理的。每一个重大的国际资金池，都已将房地产风险从银行转移到该国股市。现金拮据的开发商可能巴不得有机会分散筹资途径，即使这意味着以折扣价将房地产售予某个房地产投资信托基金。而投资者面对拥有一部分亮丽大厦或购物中心的机会，很容易被打动。

但是，任何依靠杠杆来增进回报的工具，都是典型的牛市玩艺。英国各房地产投资信托基金遭受了最沉重的打击，如今它们的定价反映出，市场认定房地产价值从峰顶至谷底将出现50%的跌幅，比上世纪90年代的下滑严重一倍。它们也许不会很快复苏，因为净营业收入的恶化（空置率上升、租金下跌、促销激励更大）往往滞后于经济周期。作为回报率的一大推动力，房地产销售呈现疲态：上周二，中国最大的上市开发商万科(Vanke)表示，去年销售额下跌约9%，其中12月份的跌势尤为剧烈。

在拟定其房地产投资信托基金的规则体系方面，中国需要审慎行事。杠杆率应当借鉴多数亚洲房地产投资信托基金，设定45%这一明智的上限，而非像美国那样不设上限。债务安排的平均期限最好接近英国（大致为10年）而非日本（3年）。股东基础应以大型机构为主，像美国那样，而非依靠对冲基金的热钱。在新加坡，房地产投资信托基金已从相对于资产净值呈现80%的溢价，摆动至80%的折扣，即便基本收益几乎没有变动。这样的工具显然不适合强加给弱势的散户投资者。(译者/和风)