个人转让房地产土地增值税怎样计算

　　一、个人转让房地产土地增值税怎样计算

　　土地增值税应纳税额=〔转让收入-评估价格-与转让房地产有关的税金〕×适用税率

　　1.“评估价格”是指由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格;

　　2.“与转让房地产有关的税金”是指包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税;

　　3.由政府批准设立的房地产评估机构评估发生的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除，但个人隐瞒、虚报房地产成交价格进行评估的，评估费用不允许扣除;

　　4.能提供评估价格的，已缴契税在计算土地增值税时不允许扣除。

　　二、土地增值税的特点有哪些

　　1、在房地产转让环节征收;

　　2、以房地产转让实现的增值额为计税依据;

　　3、征税范围比较广;

　　4、采用扣除法和评估法计算增值额;

　　5、实行超率累进税率。

　　三、土地增值税征税范围

　　(1)土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地使用权的行为不征税。

　　(2)土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。

　　(3)土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。不予征收土地增值税的行为主要包括两种：

　　①房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”。

　　②房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。

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