公房居住权之争

　　房管部门的一纸“批复”，房大庆一家无奈地离开了已租住15年的公房。由于认为行政部门侵犯了自己的居住权，2003年年底，房大庆以其公有住房居住权受到侵犯为由，将西安市土地资源和房屋管理局一分局诉至法庭。由于案件是多年来首次涉及公房的居住权问题，一时间引起了多方关注。

　　住了15年的公房不能住了

　　房大庆想不到姓房的他近来为房伤透了脑筋。今年40岁的房大庆是西安市中心医院的一名职工，1986年，房大庆依照政策租住了西安市房地局(现为西安市土地资源和房屋管理局)一分局所管辖的一套公房。1993年2月23日，他拿到了《西安市城市公有住房租赁证》(房租号：1050999)。根据该证规定，“如因政策性的房屋出让，乙方(当事人)必须服从。甲方(房地局)负责按规定办理乙方的安置工作”。从此，房大庆一家一直住在租赁的公房里，按期交纳租赁保证金，生活安逸、平和。

　　然而，宁静的生活被房地局下发的一份“批复”文件打破了。根据这份2000年6月下发的文件，房大庆住的房子被以“落实政策”为由，还给原房主张某，并且在次年，张某获得了西安市产权产籍管理处发给的《房屋所有权证》。眼瞅着多年依赖的房子一下子不能再住下去，房大庆一家如坐针毡，痛苦异常。

　　房大庆认为，自己有与房地局签署的“租赁证”，即具有合法居住权。而且，退一步说，即使需要让出此房，也该按照租赁证上的约定，给他们安置住处。由于想不通，房大庆始终没有腾房子。

　　2002年3月，房主张某凭借《房屋所有权证》将房大庆一家告到西安市碑林区法院。经审理，法院认为房地局部门已与房大庆解除了房屋租赁关系，故判决房大庆腾房。房大庆一家上诉至西安市中级人民法院，但二审法院以原判认定事实属实，驳回他的上诉。无奈之下，房大庆又向中级法院申诉，法院研究后，认为该案是国家落实政策导致的现有房屋承租人与房主、房管部门间的纠纷，依照最高人民法院(1992)38号文件规定法院对此不应受理或驳回起诉等为理由，“裁定撤销原一、二审判决，驳回第三人张某起诉，此案不由人民法院处理”。

　　裁定让希望转眼成空

　　接到裁定，房大庆一家又有了希望，并在2003年12月19日将房地局、张某诉至碑林区法院，请求赔偿损失、将房屋恢复原状，或者由房地局另行安置住房。但法院判决依然未让房大庆如愿。接着，房大庆一家又以市房地局违反《城市公有房屋管理规定》，侵犯了他家居住权为由，向碑林区法院提起行政诉讼。但面对法院作出的裁定，他再次失望。裁定认为：张某获得房屋，是被告在1998年11月25日根据西安市政府文件精神落实私房产权，并颁发《房屋所有权证》的具体行政行为，该行为属于落实房屋政策所作出，不属于法院行政诉讼受案范围，依法裁定驳回了房大庆一家的起诉。[page]

　　“由于房地局变更房屋使用权归属的行政行为错误，才导致了我的居住权受到侵害、合法权益被剥夺!”房大庆再次诉至中级法院。2003年8月，法院做出终审裁定，认为西安市国土资源和房屋管理局是因落实私房政策将房屋产权返还给原产权人张某。房大庆等只是房屋的承租人，与房屋所有权并没有利害关系，与被诉方的具体行政行为更没有法律上的利害关系，不具备行政诉讼原告资格，故再次驳回房的上诉请求。

　　房大庆接到裁定后哭了，全家人也陷于悲伤之中。“如果当初没有住这所房地局管辖的公房，我的单位也会给我分配公房来居住。”房大庆说，在1995年《房地产管理法》出台不再分配公房前，自己完全可以分到住房，可眼下……

　　由于购房无钱，房大庆目前与家人在西安市北郊找了一处临时住所。眼下，住房问题成了他和家人最揪心的事。

　　为讨“居住权”再上法庭

　　针对房大庆的诉讼，房主张某的法律代理人陈文杰先生认为，其诉讼是没有道理的。因为“房子原本就是私房，只是特定历史原因下被改造为公房，故而其产权最终按政策回到房主手里，是理所当然的”。陈文杰还指出，根据房地局的“批复”中“换租续约”要求，当时也提出了以原房租赁价同房大庆续约，但是最终因房大庆不同意而作罢。西安市土地资源和房屋管理局老“房管”陈万生也告诉记者，在“落实政策”时，肯定不会让原来的公房承租人睡到大马路上去，出于一种保护，当时曾规定过只有私房产权人拿着“换租续约”的协议书来，产权证书颁发部门才可能为其发产权证，因此，从原房主张某已获得产权证看，房大庆应该已得到了“安置”。

　　对此，房大庆均予以否认。2003年年底，房大庆一纸诉状将西安市国土资源和房屋管理局一分局告上民事法庭，以其“城市公有住房居住权侵权”诉请法院令被告依照曾签订的协议(租赁证)，安置他家住房并停止侵权并公开赔礼道歉。

　　房大庆认为，被告以政策为由，无视双方签署的《西安市城市公有房屋租赁证》，将他家住的公房(产权)给了他人(张某)，并没有给他家安置住房。其做法既违反了《合同法》，同时也违反了建设部1994年施行的《城市公有房屋管理规定》。

　　在他所持的1993年他与房地局签订的公房租赁证中，记者发现确实有如因政策性房屋出让，甲方(房地局)负责按规定办理对乙方安置工作的内容。同时，记者在《城市公有房屋管理规定》中也看到，“出租人在租赁期满前必须收回房屋时，应事先商得承租人同意，并赔偿承租人的损失;收回住宅用房的，同时也要做好承租人的住房安置”(第27条也规定)。根据这些法律规定，房大庆认为，被告作为国家公有房屋的主管部门，与原告签署了居住公房房屋租赁证，建立合法的租赁公房关系。在原告没有任何过错的情况下，被告私自毁约，不给原告任何安置和补偿，其行为违反了国家法律和建设部的规章。而且，房地局2000年所下的“批复”，是根据西安市政府下发的(85)59号文件，该文件中言明，“落实政策”在“今明两年”(1985年、1986年)搞完(注：“落实政策”的85(59)号文件，系1984年10月发布的“西安市人民政府关于转发市房地局《处理“文革”期间接管私人房屋问题的意见》和《处理私房改造遗留问题的意见》的通知”。该文件针对的是西安市在以前私房改造中未能严格执行私改政策的现象，纠正将不属于改造范围的房屋进行改造的行为)。因此，房地局在十多年后为房主张某“落实政策”，明显与该文件精神不符。[page]

　　今年2月4日，此案在西安市碑林区法院开庭。原被告双方在“西安市政府下发的(85)59号文件是否还有效”以及“此案是否由法院处理”等问题上，存在严重分歧。被告代理人认为，该文件至今没有被明令废止，应该是有效的，据此来为房主颁发产权证也是合法的。另外，代理人还提出，根据有关规定，该案应由房地部门自己处理，而不是由法院受理。目前，此案尚在审理当中。

　　公房“居住权”问题引起多方关注

　　在我国，居住权主要基于婚姻家庭关系产生的，其主体包括子女、夫妻、父母;是对房屋使用的权利，根据民法规定，属于物权的延伸。近年来，国内涉及民房私宅居住权案件不断增多，但讨要公有住房居住权的问题，这次还是首次提出。

　　陕西九州同律师事务所崔芊律师认为，按照规定，倘若非公益目的或其他政策原因(如拆迁、落实政策)外，该已出租公房不得擅自收回。例如，房管部门不得以个人好恶来决定是将公房出租给某人或不与某人。因此，在这方面如果房管部门有合法的终止理由，那么，已经存在租赁合同关系，是可以终止的。但是，陕西克利律师事务所的毛嘉兴律师则认为，房大庆有《西安市城市公有住房租赁证》，其与房地局从法律关系上应该是一种合同关系。正因为如此，依照合同法的规定，如需变更合同，除了双方自愿，则必须要通过仲裁机构和法院。房管部门单方面收回租赁，终止合同，其行为值得质疑。

　　据有关文件介绍，西安市当初纳入改造的私房房主为4925户，房屋88万平方米。当时，这些私房被改造成了公有住房，然后主管部门再以租赁方式，把房子租给需要住房的人居住。虽然到上个世纪八十年代中期，国家“落实政策”把已经承租出去的公房再转交给原房产权人，但是至今还有一部分公房在继续延续租住。据西安市国土资源和房屋管理局陈万生讲，目前落实工作已经进入到了尾声，尚未落实的公房，也已经将原来一平方米一角多的租金，提高到了一元多。至于房大庆提出的文件时效问题，他指出，虽然文件经过了很多年，但由于这项工作一直是持续状态，且(85)59号文件没有由政府部门来废止，因此应该是有效的。

　　对这种说法，有律师却提出了不同意见。认为政府文件是否还具备效力，还应该由政府来加以确认，将其明确化。其中，文件中要求在随后两年内将工作完成的说法，更值得研究。西安市碑林区法院的窦春育法官指出，总的来说，由于其涉及诸多政策问题，该案具有一定的典型性，无论该案最终结果如何，都是值得关注的。[page]