债务到期后以房抵债可以吗

　　一、债务期限届满后签订的以物抵债协议的性质

　　债务期限届满后，双方订立的以物抵债协议是对原有债权债务关系的担保，还是建立了新的债权债务关系，亦或是对原债权债务关系的更改，在实践中一直存有争议。下面将以实务中出现的典型情况讨论债务期限届满后以物抵债协议的性质，即借款合同到期后，因借款方不能按照约定期限归还借款本息，双方通过签订商品房买卖合同，约定借款方将房屋出售给出借方，同时双方约定将借款本息转化为购房款的方式处理借款事宜。

　　二、债务期限届满后签订的以物抵债协议的效力

　　以物抵债协议属于诺成性合同还是实践性合同，司法实践中存在不同的认识，尽管2012年最高法院以公报案例的形式确认以物抵债协议的性质为实践性合同，但2017年最高法院发布的第15批指导性案例之案例72统一了裁判规则，将以物抵债协议确认为诺成性合同。因以物抵债协议是诺成性合同，当事人意思表示一致即可成立，不以抵债物的物权变动为成立要件，民事执行领域的强制以物抵债裁定可以导致物权变动，但以物抵债的确认性法律文书不能引起物权变动。债务期限届满后签订的以物抵债合同，应为有效合同。

　　三、债务到期后以房抵债可以吗

　　根据以物抵债协议签订的时间，可以简单区分为债务期限届满之前签订的以物抵债协议和债务期限届满之后签订的以物抵债协议。在债务期限届满之前，当事人签订以物抵债协议，债务到期后，债务人无法按期履行债务，债权人是否可以主张债务人履行以物抵债协议，2015年《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条已经做出回答。债权人与债务人在债务履行期届满前作出以物抵债的约定，由于债权尚未到期，债权数额与抵债物的价值可能存在较大差距，此时直接认定该约定有效，可能会导致双方利益显失公平，因此应参照《中华人民共和国物权法》(以下简称物权法)关于禁止流押、流质的相关规定，对该种情形下签订的以物抵债协议的效力不予确认，法院或仲裁庭将按照借贷法律关系审理，买卖合同视为债权实现的担保，在按照借贷关系作出的判决或裁决生效后，借款人不履行的，债权人可以申请拍卖买卖合同的标的物，以偿还债务，差额部分补足或予以返还。

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