住房按揭贷款保证保险防范风险的法律适用——以美国次级贷款危机及中国强烈地震为背景

一

从2006 年春开始，美国次级房贷危机从金融市场逐渐向楼市、股市延伸。因次级贷款机构破产、楼市暴跌、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风暴，使美国金融机构特别是商业银行遭受严重损失。在全球一体化、世界同居地球村的今天，美国金融危机风暴，逐步席卷欧盟和日本等世界金融市场乃至影响全球经济。

所谓次级贷款（subprime lending） 又称次级房贷，是指贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的数额较大的贷款，该贷款仅以借款人的房屋作为还款的担保。个人以房屋作为还款担保，比以其他动产作为担保所贷款项的数量要大、期限更长。这就使次级房贷具有极大的潜在危机，这种危机一旦成为现实，极具破坏性，必然引起连锁反应。次级房贷危机主要表现为：首先，当众多收入不高的按揭贷款购房人（以下简称借款人） 无力偿还贷款，他们的住房将作为担保物被发放贷款的金融机构或商业银行（以下简称贷款机构） 收回抵债，陷入流离失所的困难境地；其次，贷款机构由于收不回贷款，无法向储蓄客户支付存款本金及利息，在入不敷出、资不抵债之时，只得被迫申请破产保护；第三，大批房屋被迫出售或被拍卖，房屋价格急剧下跌，冲击楼市；第四，大量储蓄客户包括个人和企业因不能正常支取款项，导致心绪恐慌、生产生活无序，从而影响到社会安宁；最后，美国和欧洲各国买入大量由次级抵押贷款衍生出来的证券投资产品的许多投资基金，也不可避免地受到重创，基金投资人遭受严重损失，对一国及其他国家的证券市场产生不良影响。次级房贷危机对我国金融市场也造成了负面影响：我国前几年购房贷款利率一直上升，2007 年后住房市场持续降温，住房销售比例在各大城市连续下跌。（注释1：据北京房地产交易管理网的数据显示，2008 年10 月前7 天，商品住宅期房日均签约量为69 套，同比去年下降了72 %。凤凰网：http:// finance. ifeng. Com/news/hgjj/20081015/179006. shtml ，最后浏览时间：2008 - 10 - 16。）虽然我国没有美国那种专业的次级贷款市场，但是，借款人（注释2：本文所称”借款人”是指住房按揭贷款的买受人。）的信用程度和收入水平不高，再加上天灾人祸等事件（注释3：截至2008 年10 月我国发生的主要天灾人祸有：1 月中旬到2 月初，遭遇了历史罕见的特大低温雪凝灾害；5 月12 日，四川省汶川县发生了8. 0 级“5·12 汶川大地震”；3 月14 日西藏拉萨发生了严重的“打砸抢”事件；入汛期发生了洪涝灾害；4 月28 日，山东发生了“4·28”胶济铁路特别重大交通事故。）的发生，我国也存在类似于美国次级贷款的因素。

2008 年5 月12 日，中国四川汶川地区发生了震惊世界的八级强烈地震，四川北川县，房屋塌陷挤压，整个县城房屋、道路全部毁坏，原来的县城已经不复存在；离成都不远的汶川县金融管理干部学院学报，2006 （3）：118.