一房二卖什么情况会涉嫌合同诈骗？

　　【案情介绍】

　　今年年初，家住靖宇县靖宇镇的吴某因生意亏损，便以自己位于市中心的一套房产作为抵押，向银行贷款20万元用于生意资金周转，并办理了抵押登记。后生意继续亏损，便向朋友王女士借款7万元，王女士担心吴某无力偿还，便欲以15万元低于市场价的价格购买吴某的房产，吴某同意，遂与之签订了房屋买卖合同，之后王女士再三催促吴先生与其尽快办理过户手续，但吴某总以各种理由推拖。三月份，吴某又以23万元的价格将该房产卖给刘某，两人签订了房屋买卖合同，但也迟迟未与之办理过户手续。后吴某无力偿还王女士的债务，才将已把房屋抵押给银行的事实告知王女士，王女士在迫于无奈的情况下同意代其偿还剩余贷款以换取房屋所有权，后吴某通知银行欲将此抵押房产转让给王女士，作为抵押权人的银行同意将此抵押房产转让。刘某得知此情况，一纸诉状将吴某告上法庭，请求法院判决吴某将该房产判给自己，并赔偿损失。法院一审判决两份合同有效，将房产判决给王女士，吴某承担对刘某的违约责任，后刘某不服，认为吴某与王女士之间最初订立合同时并无买卖房屋的真实意思，买卖房屋严重低于市场价格的行为属于恶意串通，损害了自己合法权益，主张二人签订合同为无效合同，并以此提出上诉。

　　【分歧意见】

　　对于本案的定性应是民事案件还是刑事案件存在两种观点：

　　1、应定性为民事违约案件

　　分析两份合同的效力。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定：“依法成立的合同，自签订时生效。”与第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害公共利益；（五）违反法律、行政法规等强制性规定。”的内容，阐述了合同无效的具体情形。本案中，吴某以15万元低于市场价的价格与王女士签订房屋买卖合同时，并未受到王女士的欺诈与胁迫，而是基于债务压力自愿与之签订合同，并不存在刘某所说的恶意串通，故吴某与王女士之间签订的房屋买卖合同不存在《合同法》第五十二条合同无效的情形，属于有效的合同；而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

　　（1）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

　　（2）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

　　（3）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”的规定来看，吴某与刘某签订合同之前并未告知刘某此房产已经抵押登记的事实，也故意隐瞒了已将此房屋卖给王女士的事实，虽然合同自签订时生效，但属于可撤销的合同，刘某可申请撤销合同并向吴某主张承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故应定性为民事案件。

　　2、应定性为刑事诈骗案件

　　吴某在已经将房屋用作贷款抵押后，又两次将房屋卖给王女士和刘某的行为应属于合同诈骗。所谓合同诈骗是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物数额较大的行为。合同诈骗与合同纠纷的主要区别在于主观上是否以非法占有钱财为目的，客观上是否利用签订合同的形式骗取他人财物的行为。普通的合同纠纷往往是合同当事人具有一定的履约能力，只是由于客观上的某些原因导致无法履行，而合同诈骗的目的往往是为了谋取利益，自开始就无履行合同约定的意思。

　　对于合同诈骗《刑法》第二百二十四条做了明确的规定：“合同诈骗罪包括以下五种行为：“（一）以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的；（二）以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的；（三）没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的；（四）收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的；（五）以其他方法骗取对方当事人财物的。”

　　本案中，吴某先是向王女士隐瞒了房屋被抵押的事实将房屋出售，后又隐瞒此前情况将房屋出售给刘某，两次出售行为都以各种理由推拖办理过户手续，并无真实出售的意思，而是想以此套取更多的现金用于生意周转。吴某的此种行为是故意隐瞒事实情况，利用签订合同的形式，非法谋取他人钱财的违法犯罪行为，应归类于《刑法》第二百二十四条第（五）项以其他方法骗取对方当事人财物的情形。

　　【笔者观点】

　　对于此类一房多卖的行为的定性，应综合考虑各种因素，特别是卖房者的主观因素，是否以非法占有他人财产为目的。若是为非法占有他人财物，一房多卖，将财物隐匿或挥霍，逃避还款，可定性为刑事案件。若只是为资金周转，并无占有他人财物的目的，通过民事诉讼能够解决的，可定性为民事案件。

　　从实践看，一房二卖的情形，大多通过民事诉讼解决，被指控合同诈骗罪的情况十分少见。对于现实生活中屡见不鲜的一房二卖问题，应当引起广泛注意，在房屋交易时一定要注意查明产权是否有它项权，主要应当查明是否有抵押担保权及是否被法院查封等。如果有它项权的，必须解决以后才能签订房屋买卖合同，只有这样才能保证自己的合法权益不受损害。

　　（作者：刘科诚）