成某、匡某签订的房屋买卖协议是否有效

　　1997年10月15日，原告吉金国、吉金燕父母经法院调解离婚，原告父亲分得座落在茅山镇南楼房上下各一间(一直未申领房屋所有权证)。1997年11月17日，第三人成某以自己名义帮原告父亲在茅山镇农村合作基金会贷款7000元，原告父亲出具承诺凭据一份给成某，载明“到期提前归还，如若不还，按10%罚金或是房子一间作抵押”，但未明确是哪一间。到期后原告父亲未能归还，在索款过程中，原告父亲将房屋钥匙交给了成某。1999年3月5日，成某向本院起诉，要求原告父亲归还欠款。同年4月25日，经调解双方达成协议：原告父亲欠成某7000元，承担利息2000元，合计人民币9000元，定于1999年6月30日前给付，案件受理费400元，由原告父亲负担。

　　同年7月，原告父亲因犯故意杀人罪被依法执行死刑，同年8月，成某开始占用原告父亲所有的两间房屋。2000年7月5日，成某向房管部门申请领取该两间房屋所有权证，提供申报材料有：原告父母离婚调解书、1997年11月17日原告父亲出具给成某的“承诺凭据”，同时，成某出具了句茅字第000617号房屋所有权登记具结书一份，载明“是我于1997年因吉某借款抵押给我取得。今后若有他人提出异议，概有本人负责”。该所经审查于同年7月7日向成某发放了句茅字第000617房屋所有权证。2003年11月，成某与第三人匡某签订房屋买卖协议，约定由成某将上述二间房屋出卖给匡某。2003年12月16日，双方持原房屋所有权证及房屋买卖协议在句容市茅山镇村镇建设管理所办理了房屋所有权过户手续。同日，该所向匡某发放了句茅字第000821号房屋所有权证。

　　[判决]

　　法院经审理认为，我国实行房屋所有权登记发证制度，登记为房屋所有权取得、变更、消灭的生效要件，具有国家公信力，依法登记的房屋所有权受国家法律保护。建设部《城市房屋权属登记管理办法》规定，因房屋买卖、交换、赠予、继承等原因致使其权属发生转移的，当事人应当申请转移登记，申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。本案第三人成某对两原告之父吉某享有到期债权，吉某也愿意以一间房屋作抵押，但在吉某未按期归还欠款时，第三人成某并不能直接取得债务人吉生祥的房屋所有权，被告所委托的发证部门仅凭吉某一份“承诺凭据”，就为成某办理了房屋所有权登记，显然不符合法律规定，其行为违法，应予撤销。被告作为委托机关应对受托组织所作的具体行政行为承担法律责任。鉴于成某又将房屋转让给第三人匡某，故原房屋所有权证已不具有可撤销之内容，应当确认被告发证行为违法。

　　第三人成某、匡某在签订房屋买卖协议以及办理过户手续时，成某持有的证照齐全，匡某对登记机关登记的材料充分信赖，相信登记的权利具有确定和不可推翻的效力，且匡某不知成某取得房屋所有权不合法，也无重大过失，其支付对价并办理了所有权过户手续后所取得的利益应当受到法律保护。因此，两原告请求撤销匡某所取得的房屋所有权证的诉讼请求理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第四款以及最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第(四)项、第五十七条第二款第(二)项之规定，判决：1、确认被告某市人民政府2000年7月5日向第三人成某发放句茅字第000617号房屋 所有权证的行为违法。2、驳回两原告要求撤销被告某市人民政府2003年12月16日发放给第三人匡某句茅字第000821号房屋所有权证的诉讼请求。案件受理费100元，其他诉讼费250元，合计人民币350元，由被告负担。

　　[评析]

　　本案的焦点是，第三人成某、匡某签订的房屋买卖协议是否有效?这里涉及到两个方面的法律问题，一是《中华人民共和国合同法》(以下简称：合同法)第五十一条规定的无权处分，二是民法理论中的善意取得制度。

　　合同法第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。该条是对无处分权人与第三人订立合同的效力规定。这一规定可谓是统一合同法较之前法的一大进步，是对鼓励交易以及私法自治观念的极大促进，充分肯定了法律对公民自由交易的保护和支持，为市场经济的良好迅速发展提供了及时得的法律保障。

　　善意取得，亦称即时取得，是指无权处分人将其占有的他人的财产转让第三人，第三人在取得该财产时是公然善意、有偿和无过失的，则第三人可依法取得该财产的所有权，第三人在取得财产的所有权后，原财产所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求无处分权人赔偿损失。[1] 我国虽没有建立起比较系统的善意取得制度，但在司法实践、单行法规以及司法解释中都承认了这一制度。其构成要件为：1、处分财产的出让人必须实际占有被让与的该财产。2、受让人须通过交换实际占有该财产。3、转移占有的财产须是法律允许流通的财产。4、受让人取得财产时须出于善意。

　　本案中，对于第三人成某、匡某之间所签定的房屋买卖协议以及房屋转让行为，是适用合同法第五十一条的规定无权处分还是适用民法中的善意取得制度就成了判断该协议与转让行为有效和无效的关键，也是该行政行为能否撤销的根基。

　　笔者认为，合同法第五十一条规定的无处分权人实施了处分他人财产行为中的处分是指法律上的处分，包括财产的出让、赠与等行为。处分财产只能有依法享有处分权的人行使，无处分权人处分他人财产的行为构成了对他人财产的侵害，这是符合法律一般规则的。因为只有所有权人或受人之托、代他人处分的人才有处分财产的权利，无处分权的人处分他人之物，属于一种侵权行为，其所为的法律行为须于事后取得其权利或经该他人之承认，始生效力，而且，所有权具有追及性，可直接向买受人追回原物。但善意取得制度的意义在于阻却所有权人的追及，允许善意的买受人取得受让物的所有权，保护让与人与受让人之间已经完成的交易，在这里应强调的是，对于受让人而言，在取得财产时必须是出于善意，并符合善意取得制度的其他构成要件，即不再适用合同法第五十一条规定的无权处分。至于让与人是否善意，则非所问。何为善意?善意就是不知情，即受让人在受让财产时不知让与人为非财产所有人或无转让权人。受让人必须在让与人交付财产时为善意。财产交付完毕以后，如果受让人得知让与人无权处分，并不影响所有权的取得。如果受让人在财产交付前或交付时已知让与人无权处分财产，即为恶意。[2]因此，本案应从善意取得制度上来考察第三人之间的买卖协议与转让行为。其理由是：[page]

　　1、善意取得制度，就实质而言，系保护交易安全的制度。因为若绝对贯彻所有权保护原则，权利的受让人为预防不测之损害，在任何的交易，均人人自危，非详细调查真正权利人以确定权利实像，则不敢交易。如此一来，则受让人均要裹足不前，现代活泼迅速之交易活动，必大受影响。[3]

　　2、不动产登记公信力。我国关于不动产权属的认定实行的是登记要件说，即赋予登记以较强的公信力，登记一经完成，权利即为设定，即使该登记内容与真实权利不符，亦视登记内容为正确，法律对于信赖该登记而为民事法律行为的人亦加以保护。善意取得便是以登记公信力为其理论基础的。本案中，第三人成某、匡某在签订房屋买卖协议以及办理过户手续时，成某对买卖的房屋持有所有权证，匡某对登记机关登记的材料充分信赖，相信登记的权利具有确定性和不可推翻的效力，且匡某不知成某取得房屋所有权存在欺诈，也无从知道被告在为成某办理了房屋所有权登记时存在过错。因此，匡某有理由相信成某为房屋所有权人而与之签订房屋买卖协议，在支付对价并办理了所有权过户手续后所取得的利益应当受到法律保护。可见，对于不动产的善意取得制度，是依据登记的公信力来达到保护交易安全的目的。

　　由此可知，善意取得作为财产权的一种原始取得方式，是无权处分行为的结果，是基于法律规定而使无权处分行为转化为有效行为的又一方式，应当作为合同法第五十一条规定的一个例外来加以理解和运用。因此，该案一审作出驳回两原告要求撤销被告某市人民政府2003年12月16日发放给第三人匡某句茅字第000821号房屋所有权证的诉讼请求是正确的。