购房者与开发商之间发生解除商品房买卖合同之诉

　　温某与北大房地产开发公司(以下简称北大公司)签订一份《商品房买卖合同》，约定温某购买北大公司开发的锦天花苑17幢202室商品房一套，房价总额为50万元;合同签订的当日，温某支付20万元首付款，余款向中国建设银行某支行办理按揭贷款。合同签订后的第三天，温某与银行办理了按揭贷款手续，并由北大房地产公司承担保证责任。北大公司如期取得了银行发放的贷款。后，由于北大公司未能在合同规定的期限内交房，根据合同的约定，温某有权解除合同，开发商应退还温某已支付的房款，并承担违约责任。温某在与北大公司数次协商无果的情况下向法院提起了诉讼。

　　律师点评：

　　通常情况下，购房者以银行按揭贷款的方式向开发商购买商品房而与开发商之间因商品房买卖合同发生纠纷的，如追究违约责任、履行交房或付款义务等，是与银行不存在利害关系，且买卖合同与按揭贷款合同是两个独立的合同，所以，银行是不必参加到诉讼当中来的。

　　但是，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”显然，无论购房者与开发商之间的商品房买卖合同被确认无效还是被撤销、解除，作为按揭贷款的担保物即商品房买卖合同中标的物的归属都将发生变化，银行按揭贷款协议的正常履行与实现必然会受到影响，即购房者与开发商之间的诉讼纠纷与贷款银行具有一定的利害关系。如商品房买卖合同最终被法院判决无效或者撤销、解除，必然涉及已付购房款的返还问题。此时若购房者即贷款人未偿还完贷款，那么开发商返还的房款中有一部分应当返还给银行，只有这样操作贷款银行的利益方可得到进一步的保障。根据《民事诉讼法》第五十六条之规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”据此，贷款银行可以作为独立请求人参加到购房者与开发商之间的诉讼中来，请求法院将开发商应当返还的房款中的一部分即购房者还未偿还的这部分贷款金额直接支付给贷款银行，并解除贷款合同。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条虽然规定贷款银行未主动提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。但是，在实际操作当中，贷款银行未必能够及时地获知购房者与开发商之间发生的纠纷，其主动申请的机会往往会丧失。根据《民事诉讼法》第五十六条第二款之规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。因此，在司法实践当中，为了提高诉讼效率、节约诉讼成本，法院往往会将贷款银行追加为第三人，在同一案件中一并解决购房者与开发商之间的商品房买卖合同及购房者与银行之间的贷款合同。

　　在本案中，温某要求解除与北大公司签订的《商品房买卖合同》，这必然会影响到贷款银行的利益，银行可以作为有独立请求权的第三人参加到诉讼当中来。在银行未主动申请的情况下，法院也可以通知银行以第三人的身份参加诉讼。