不履行合同并擅自转租 出租人有权解除合同
案情 武汉市某学校与武汉市某家电门市部王某就学校的6间临街房屋达成租赁协议。
协议规定：学校将自有房屋6间租给王某开家电门市部，租赁期限为12年；每月由承租人王某向校方交纳租金600元，必须在每月27日至29日交纳，超过规定期限不交，校方有权收回房屋使用权；在房屋租赁期间，房屋的修缮费用由承租人承担；租赁期满时，承租人不得以任何借口拆除，损坏房屋设备、建筑；此出租房屋只许承租人使用，不允许转租；本协议自签订之日起生效，如有一方违约，违约方要付给对方违约金1200元。协议履行了一年后，因王某在市内黄金地段租到房屋，遂私下将学校的6间房屋转租给李某。李某每月向王某交纳租金900元，王某从中渔利。后来学校察觉此事，便找王某进行交涉，要王某解除与新承租人李某的协议。但王某以不少付给学校租金为由，置之不理。学校诉至法院，要求解除与王某签订的房屋租赁合同，并要求王某支付违约金1200元。
审判 法院判决：解除学校与王某之间的租赁合同，王某向学校支付1200元违约金。
点评本案中，学校将6间临街房屋出租给王某做家电生意，符合国家法律、政策规定，双方所签房屋租赁协议合法有效。本案承租人王某未经出租人校方同意，擅自将房屋转租给第三人李某使用，属违约行为，应当承担违约责任。根据我国《合同法》第224条第1款规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。根据这一规定，在租赁关系存续期间，承租人可因一定的条件将承租的财产转租给第三方承租使用。这个条件就是必须事先征得出租人的同意。租赁财产的所有权并不因租赁而转移给承租人，仍属于出租人。所以，承租人如因工作需要将承租财产转租给第三方时，应当征求出租人的意见。出租人有权决定是否同意给第三方承租使用。如果出租人不同意则承租人不得转租，否则，应当承担违约责任。本案中王某因找到处在黄金地段的房屋，不再需要租赁校方的房屋，他可以依法律规定与出租人协商解除租赁协议，但不得擅自将租赁房屋转租给第三人使用，更不得谋取更高租金。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借的，出租人有权解除租赁合同。上述规定均表明，按合同规定合理使用租赁房屋是承租人的基本义务，违反该项义务，出租人有权收回出租房屋。故本案中学校有权解除合同收回房屋使用权。对于王某的违约行为，应令其承担违约责任。
我国《合同法》第224条第2款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”承租人如果要将租赁物转租给第三方承租使用，必须事先征得出租人的同意。否则，出租人有权收回租赁物，解除租赁合同，并由承租人承担违约责任。因此，建议广大租户，在租赁期限未到，由于自身原因致使无法履行合同时不要擅自将房屋转租、更不得从中谋取利益，应该与出租人协商解除合同或经过出租人允许之后转租房屋，以免承担由此带来的不利法律后果。
