行为构成表见代理 合同变更合法有效

案情简介：

　　2000年12月李某依法出让取得某国有土地使用权土地建造250平方米楼房。2001年5月李某委托某房地产公司将其在建私房以公司名义出售。 2001年6月房地产公司与张某签订《购房合同书》，以人民币100万元出售房产给张某。签约后张某依约支付了房款。2002年4月李某办理了该房产其名下产权登记手续。2002年5月房地产公司通知张某重新签订合同。张某妻子遂以夫妻名义与房地产公司签订《广东省房地产买卖合同》。2002年6月房屋过户至张某夫妻名下。张某领取《房地产权证》后发现房屋产权来源并非房地产公司而是李某，且房屋建筑面积为240平方米，比原来约定少10平方米。2002 年10月张某起诉，请求判决确认《购房合同书》及《广东省房地产买卖合同》无效，判令房地产公司及李某返还购房款人民币100万元及利息。两被告答辩称：合同合法有效，双方已履行合同完毕，原告亦已领取《房地产权证》；为保护交易安全，请法院判决确认合同有效，驳回原告诉讼请求。

　　2003年2月法院审理后认为：房地产公司与张某签订《购房合同书》时，没有告知其没有预售资格，也没有告知买卖房屋性质，其没有尽告知义务不当。《购房合同书》因签订时房地产公司不符合商品房预售条件，违反法律禁止性规定，应当确认无效。房地产公司与张妻签订《广东省房地产买卖合同》，张妻行为构成表见代理。新合同对《购房合同书》中违反法律禁止性规定的行为予以变更，维持了双方的房屋买卖关系。因签订《广东省房地产买卖合同》时房屋已建好且李某已办妥产权证，符合二手房屋交易条件，该合同不违反法律禁止性规定是有效合同，原《购房合同书》无效不影响双方房屋买卖关系。法院判决：驳回原告诉讼请求。

律师点评：

　　1、房地产开发公司售房。依法和实践，房地产开发公司售房主要有四种形式：预售商品房、销售商品房、出售其名下房产、代理出售他人房产。依《房地产管理法》等法律法规，前两种形式即预（销）售商品房应具备法定条件，否则合同无效。而后两种形式，属二手楼交易环节，房地产开发公司依法只要对房产有合法处分权，即可出售房产给购房者，所签合同无特殊情况应当有效。

　　2、表见代理。《合同法》第49条规定：“ 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”此是表见代理法律规定。本案张妻以夫妻名义与房地产公司签订《广东省房地产买卖合同》，该合同文本专用于二手楼交易且后张某夫妻亦领取产权证。对房地产公司来说，张妻行为可视为张某行为。张某否定合同依据不足。

　　3、两合同关系。房地产公司与张某对同一房产以同一价格先签订《购房合同书》，后签订《广东省房地产买卖合同》。两合同都是双方真实意思表示。后一合同主要目的是为了张某办理房产过户手续。张某签约目的是购买该房产。法院依《合同法》促进合同成立、保护交易安全原则处理本案争议是正确的。