以划拨土地使用权投资参与房地产联合开发的合同无效
[案情摘要]
1992年6月，上海某投资公司与上海采江房产实业公司签订《房地产联合开发合同》。合同约定：投资公司负责投入建造采江大厦的全部资金;采江公司负责提供一块位于浦东某路段的国有化拨土地，并办理项目的立项审批等手续。1992年8月，投资公司又与上海某地产公司签订《联合开发“采江大厦”合同》，约定投资公司负责投入项目资金的三分之一，地产公司负责投入项目资金的三分之二。合同签订后，投资公司、地产公司、采江公司三方组建采江大厦筹建处负责工程的具体施工。投资公司、地产公司将投资款支付给了采江大厦筹建处。1998年11月采江大厦取得《上海市新建住宅交付使用许可证》，建设单位为采江公司。1999年采江公司取得采江大厦的房地产权证，土地的性质仍为国有划拨土地。投资公司、地产公司均未办理相关手续。地产公司于1999年12月以投资公司为被告向法院提起诉讼，请求1、双方签订的《联合开发“采江大厦”合同》无效;2、投资公司返还地产公司部分投资款4397829元。
[处理结果]
上海市第一人民法院认为：原被告双方均非采江大厦的土地使用权人，因此，采江大厦的所有权为土地使用权人采江公司所有。国家法律禁止划拨土地使用权的非法转让，故原、被告双方签订的《联合开发“采江大厦”合同》无效。双方对合同的无效均有过错，均应承担相应的责任。但被告非原告投资款的收款人，因此无须承担返还原告投资款得义务。据此，法院判决：1、原、被告双方签订的《联合开发“采江大厦”合同》无效;2、原告的其他诉讼请求不予支持。
[法理、法律评析]
本案的关键在于划拨的国有土地使用权能否作为房地产联合开发一方当事人的投资。我国法律规定，依法取得的国有土地使用权可依法转让。但划拨土地使用权因其取得的无偿性和低偿性，法律对其转让由特殊规定。《城市房地产管理法》规定，以划拨方式取得国有土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。按照国务院规定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应将转让收益中的土地收益部分上缴国家或者作其他处理。所以，一方以划拨方式取得土地使用权后，采取联合开发等方式接受其他单位参与商品房开发的，视为土地使用权转让，应当按照有关规定办理出让手续，并缴纳有关税费，否则，该联合开发行为不能发生法律效力。
本案中，上海某投资公司与上海采江房产实业公司签订《房地产联合开发合同》，实质上是转让了采江大厦的划拨土地使用权，且该行为未经有批准权的人民政府审批并缴纳出让金，因此该土地使用权的转让无效，而基于该合同成立的投资公司与地产公司签订的《联合开发“采江大厦”合同》也因此而无效，故法律不予保护。收到地产公司投资款的是采江大厦筹建处，而非投资公司，故应由采江大厦的所有权人采江公司返还地产公司投资款。法院判决是合理合法的。
