二手房的四种隐性权利瑕疵

二手房的四种隐性权利瑕疵 在购买二手房时，房屋产权证和房屋所有人的身份证明同样重要，买房人往往通过查看卖房人证件的来了解房屋的基本情况。本站也提供过房产证真伪鉴别，　　二手房的四种隐性权利瑕疵

在购买二手房时，房屋产权证和房屋所有人的身份证明同样重要，买房人往往通过查看卖房人证件的来了解房屋的基本情况。本站也提供过房产证真伪鉴别，房产证的类别等文章以供参考，但房产证为真的，是否就一定不会遇到法律上的纠纷？

买卖二手房不能只看房产证，房屋买卖双方对房屋了解情况的不对称，在卖方无意的疏忽甚至是有意的隐瞒下，买方往往无法完全获知交易的风险，特别是有一些无法反应在房产证上的权利瑕疵。常见的房屋实际情况与产权证上注明的不符的瑕疵为：

一、所购房屋为共有财产，出卖人擅自处分他人财产。

虽然房产证登记的是卖方，但房屋实际属于夫妻共同财产或家庭共同财产，卖方在没有经过其他共有人的同意下，擅自将他人财产出卖。界时，其他共有人发觉后要对买卖行为的效力提出异议，甚至诉之法院。当然，因为买方是不知情的，又支付了相应的房屋价款，法律上称这样的买方为善意第三人，其他共有人诉称房屋买卖未经其同意，因此买卖行为无效的主张是不能成立的，法律保护善意第三人的权利，使整个社会的交易保持安全，最终其他共有人应当向无权处分的出卖人主张自己的损失，但买方无辜陷入一场诉讼也不是一件很愉快的事情。

对策：

按照本站律师的经验，以上情况大多数发生在卖方在离婚前积极转移夫妻共同财产过程中，了解卖方的婚姻状况和家庭组成，特别是注意查明欲购房产是否为家庭共同财产或夫妻共同财产。具体方式可以通过询问，如果卖方同意的可以查看其户籍本，留意卖方是否已婚及其家庭成员组成。如果卖方不同意提供户籍资料的，可以委托律师查询其户籍资料。

除此之外还可以请卖方的家庭成员亲自到场，出具同意售房的书面证明，当然此时也要注意查验对方的身份证明，防止有人冒名顶替。

二、房产上带租约。

买房人在付清二手房的房款并成为合法的房屋所有权人后，却未必能顺利的入住。房屋上存在其他有权居住的人一般有这几种：

购买的房屋带租约。根据“买卖不破除租赁”的规定，原房屋所有人（出租人）和承租人之间的房屋租赁合同对新的房屋所有人依然有效，除非租赁合同已到期或者新房东愿意根据原租赁合同承担解除合同的违约责任。

由于房屋租赁不象房屋买卖一样需要到房地产交易中心去登记，因此租约不会反映在房地产产权证书上，最终的解决方式往往是买房人给予租赁房等同于数月房租补偿的方式换得顺利入住。

对策：

买房之时一定要亲自实地查看，如发现房屋带租约的，要先和承租人达成解除房屋租赁合同的书面协议，该协议可以是一个附生效条件的合同，即买房人一旦取得房屋产权可以和承租人解除合同。更方便的做法是，可以要求卖房人在转让房屋前和承租人先解除房屋租赁合同。

三、房产上存在不能排除的居住权。

详细请查看本站其他文章《如何防止买到的二手房上有不能排除的居住权？》

四、房屋被法院查封

房屋被查封未必反映在房产证上，但一般可以在房地产交易中心查询到该房屋属不能交易的标的，当然也会遇到查询时房屋处于正常状态，而房屋过户时被法院查封。

这种情况往往发生在卖房人有大量债务缠身，听说债权人要起诉自己，赶紧将房屋出售，如果在法院接受债权人诉讼保全前过户，对于以合理价格交易的买房人来将是没有任何风险的，如在部分房款交付后，房屋过户前，房屋被法院查封的就无法过户。(