买房未签认购书的可退认购金

近日，为规范房地产交易秩序，维护房地产交易诚信，省高院通过了《海南省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见(试行)》(下简称《意见》)。

　　对房产纠纷案予以规范

　　据介绍，该《意见》首次就海南近年来出现的涉“限购令”商品房买卖纠纷、涉“保障性住房”买卖纠纷、“小产权房”买卖纠纷等新案件的审理予以规范。尤其在涉“保障性住房”买卖纠纷中，分别对经济适用房买卖纠纷、限价商品房买卖纠纷和单位集资合作建房买卖纠纷案件的审理做出了指导。

　　未签认购书的可退回订金

　　《意见》规定，在预约购房情况下，未订立认购协议、预购协议及意向书等的，拟购房人有权要求开发商退回认购金、订购金、诚意金等；订立了认购协议、预购协议及意向书等，则应当根据认购协议内容、认购金数额、约定签订正式商品房买卖合同时间等区别对待。

　　而认购协议、预购协议及意向书等不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容时，开发商可以拒绝与拟购房人签订正式购房合同，但应承担相应法律责任。认购协议、预购协议及意向书等具备了商品房买卖合同的主要内容，在收取的认购金、订购金、诚意金等为认购协议、预购协议及意向书等中约定的购房款数额时，认购协议、预购协议及意向书等认定为是正式的商品房买卖合同；若开发商仅收取了少量认购金、订购金、诚意金等，开发商应当继续履行，因开发商原因不能继续履行的，应承担相应法律责任。

　　在正式合同订立后，合同有继续履行可能的，要求解除合同的诉求一般不予支持，但有三种情况例外，即：双方约定、房屋抵押给第三人或未经备案登记房屋出卖给第三人。

　　《意见》自今年1月起开始施行。施行前，案件业已审结的，不依此为据启动再审；施行后，尚未审结的一、二审案件，参照本意见的规定。