首例房屋买卖网签纠纷开庭卖房人网签反悔买方反诉 “网上签约”是否具有法律效力引发争议

“网上签约”是否具有法律效力引发争议

买方认为：

根据合同法的有关规定，双方当事人就合同的主要条款达成合意，合同即告成立，网签时填写的信息表上已对房屋总价、每平方米价格、支付方式等问题进行了约定，卖方也已在信息表上签字确认，因此网签信息表就是合同，应当具备合同的法律效力。

卖方认为：

填写信息表进行网签，仅仅是达成了房屋买卖意向，网签仅仅是存量房买卖合同签订前的准备环节，本身不具备合同的法律效力。

民生

本报记者 李松 黄洁 本报实习生 徐伟伦

“这个地段的房子价格应该在80万元以上，而他们买的时候却说只值39.9万元，幸亏发现得早，并没有跟她正式签约，现在要求她协助我们去办理网签注销手续，当然可以。”

“当时房价低迷，近40万的价格并无不妥，既然买卖双方已经进行了网上签约，并且办理了房契完税，合同就应该有效，不能注销。”

……

8月28日，北京市首起房屋买卖网上签约注销案在朝阳区人民法院开庭，围绕“网上签约是否具有法律效力”，原被告双方“唇枪舌剑”。

据了解，为了规范房地产市场，北京市建设委员会从2008年10月开始全面推行存量房网上签约。谁想到，这一利民政策却成了一些买卖双方发生纠纷的导火索。

庭审过程中，原告———房屋卖方网签后反悔，要求对方协助办理注销手续；被告———买方则坚持认为网签就意味着合同生效，拒绝注销。

买房卖房“临门一脚”突生变故

故事的主人公沈某和安某原本是一对邻居，住在北京市较为繁华的朝阳区和平里地区。今年2月，安某想买一套二手房作为儿子结婚的新房。不久，沈某名下一套56平方米的房子进入了她的视线，双方协商达成一致后，以39.9万余元的价格成交。

按照安某的说法，当时她本打算和沈某签上一纸协议，并支付一部分定金，但沈某表示“大家都认识，折腾这些没必要”。

于是，双方直接按照北京市建委《关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》的要求，到朝阳区房屋产权权属登记中心服务窗口填写了《存量房买卖合同信息表(自行成交)》，进行了网上签约。

“当时觉得沈某挺爽快的。房款还没给他，他就把钥匙、电卡都交到了我们手上。”安某的儿子在法庭上表示，可就在办理完网签、纳税等相关手续后不久，沈某却突然变卦了，声称价格太低，房子不卖了，并要求安某和他一起去注销网签手续。

说起变卦的原因，沈某的代理人表情立即严肃起来：

“在和平里地段，这样的房子价格应该在80万以上。”他认为，最初商谈的39.9万元对于沈某明显不公，“当时沈某没有做市场调查，而是误信了安某的话，才以极低的价格与其去办理了网签手续。当了解到楼市的具体行情后，才知道自己差点损失了近40万元，所以要求安某协助自己去办理网签注销手续，但遭到了拒绝。”

随后，沈某独自前往朝阳区房屋产权权属登记中心申请注销网签，但被告之网上签约10天后如果申请注销必须由买方申请，或者通过诉讼，手持生效的法律文书来注销。

无奈之下，沈某只得一纸诉状告至法院，要求法院判令安某协助他办理注销手续。

针锋相对卖方反悔买方反诉

对于沈某提出撤销网签的请求，安某一方则不予认可。

庭审过程中，安某的儿子表示，趁着今年2月房价下跌，家里买房准备给他结婚用，双方网签后，沈某没收定金，还把钥匙等交给他们，家里准备装修了，沈某却突然反悔，导致自己婚也没结成，前期装修费也损失了，同时“双方既然已经进行了网签，合同就依法成立”。

据此，安某一方当庭向沈某提出反诉，要求他继续履行合同，并赔偿经济损失6万元。

“填写信息表进行网签，仅仅是达成了房屋买卖意向，网签仅仅是存量房买卖合同签订前的准备环节，本身不具备合同的法律效力。”针对对方“网签就代表合同成立”的说法，沈某一方也是据理力争。

沈某的代理律师随即表示，此案并非合同纠纷，而是信息表注销纠纷。诉讼的起因是安某拒绝配合注销信息表，导致了沈某无法对自己的房屋行使处置权。

“合同可以有多种形式，不特指正式的书面合同。只要双方达成意思一致，且都是真实的意思表示，就应当受合同约束。”沈某一方话音刚落，安某的代理人便反驳道，根据合同法的有关规定，双方当事人就合同的主要条款达成合意，合同即告成立，网签时填写的信息表上已对房屋总价、每平方米价格、支付方式等问题进行了约定，沈某也已在信息表上签字确认，因此网签信息表就是合同，应当具备合同的法律效力。

为了证明网签的合法性，安某的代理人还当庭拿出了一份房屋的完税证明，并指出，房契完税必须建立在房屋买卖事实发生的基础之上，当时沈某与安某一起办的完税手续，并在完税手续上签字同意。税务机关则通过房地产监管部门进行联网查询，确认房屋买卖手续完结后，办理了完税证明。

而沈某的代理人则对这份证明表示质疑，他认为，没有正式的纸质房屋买卖合同，税务部门不能办理房契完税。因此，他要求法院调查契税的真实性和合法性。

当日，因沈某需要对反诉准备答辩，法官宣布休庭，择日再审。

相关规定“合同有效”指向表述不清

对于庭审焦点———网签是否具有法律效力，北京大学房地产法副教授张双根在接受本报记者采访时表示，他更倾向于肯定的观点。

张双根认为，根据北京市建委公示的《存量房自行成交网上签约及办理转移登记流程》，买卖双方填写信息表时，需要对标的物进行确认，并明确价款、支付时限等内容，随后进行网签。因此，网签的内容属于房屋买卖合同的主体内容，对双方具有法律约束力。

同时，张双根指出，根据政府公布的流程，买卖房屋在网签时双方需要签订整个房屋买卖合同的第一部分，涵盖了标的、价款等主要内容，随后双方还需要签署印刷版的房屋买卖合同第二部分，内容主要为产权承诺、房屋交付、违约责任等条款。

但是，在翻阅该流程时，记者却发现了一处表述不明的“合同”问题———流程第五步称，双方在印刷版合同上签字后，合同依法生效，然而此处表述的“合同依法生效”究竟是指网签的合同还是指印刷版合同第二部分，或者指整个房屋买卖合同，并没有任何解释或是一个统一的说法。[page]

“在此案中，如果那份完税证明是真实的，就应当把上面标注的‘合同’理解为整个买卖合同中的第二部分内容。”对此，张双根称，这是由于按照交易流程，双方当事人在完成第五步后，需要持相关文件前往税务机关纳税，根据案情，既然当事人在并未签署纸质合同的情况下办理了完税手续，证明网签的合同效力得到了政府的认可，合同第二部分是否签署并不影响整个买卖合同的效力问题。

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何谓“网上签约”

简单来说，就是将传统的二手房交易程序，通过网络来完成，即通过“存量房网上交易系统”来完成，从而免去传统交易中很多“亲自跑腿”的环节。

具体流程是，房管局通过对经纪人进行资质审核后，核发一个近似于U盘的密钥，经纪人通过密钥登录网上交易平台进行房源录入。当购房者看中房屋准备交易时，经纪人将在网上进行合同录入，并点击签约。然后下载合同，经买卖双方、经纪人签字，并由中介公司盖章后，再送到当地房管局市场办公室盖章，此后仍然按照正常的过户程序进行。