谨防“自住型商品房”沦为鸡肋

　　自住型商品房概念自去年北京市提出之后就颇受业界关注。根据规划，2014年北京拟安排住宅用地供应总量中的60%用于商品房建设，其中将有50%用于建设自住型商品房。从宏观视角观察，大体量低价房入市或将分流既有商品房市场的需求，进而带动房价整体下行，是为楼市调控由限价、限购向市场化举措转型的一次尝试。就微观个体而言，自住型商品房是针对广大购房“夹心层”专门推出的房源，这部分刚需可以借此摆脱此前“买不起商品房、没资格住保障房”的尴尬境遇。可以说，这一创新房源概念的提出，完善了中国住房市场的供给结构，为地方住房机制改革提供了一个借鉴样板。

　　然而实践表明，自住型商品房带给楼市的现实冲击与设计初衷尚有差距。一方面，商品房供地因受到挤压而稀缺性凸显，进而引发业界对“面粉涨价”带动房价上扬的担忧;另一方面，公开摇号中签率低、弃选率偏高等现象也阻滞了自住型商品房社会保障功能的彰显。数据显示，目前北京市经适房和限价房轮候家庭在13万左右，而自住型商品房今明两年的总供给量只有7万套，供需矛盾短期内仍难以扭转，一些不愿等待的“夹心层”只好再度返回普通商品房市场。更为关键的是，已经入市的自住型商品房价位仍然高于部分申购者的经济承受能力，且地理位置较为偏远、学校与医疗等配套设施不完善，难以成为上班族的理想选择，一些申购者甚至将房源出租套现后到他处租房居住。可见，自住型商品房在定位上需重做定夺，否则很可能沦为市场中的一根鸡肋。

　　需要指出的是，自住房商品化改革以来，保障房市场建设一直处于短腿状态，以至于中低收入家庭的居住需求一直难以得到合理满足，而地方财力不足则是其中一个重要原因。就此而言，自住型商品房通过地方政府让渡一部分土地收益、开发商承担一部分成本、购房者支付一定费用，三者合力减轻夹心层的购房压力，另辟蹊径缓解了保障房体系资金缺血难题。但现在的问题是，中国保障房市场虽有廉租房、公租房、经济适用房、两限房等多种类型，但却难以形成完善的体系，配置不公、监管不力让本就供给乏力的保障房雪上加霜。究其根源，这些房源身上附着了一定经济利益，以至于投机和腐败行为滋生，而同时具有保障和商品双重属性的自住型商品房，同样难以摆脱这一窠臼。

　　根据相关设计，自住型商品房申购者居住满五年后可拥有产权，以体现其商品属性;出售时则需上缴30%盈利，以回馈政府当初做出的利益让渡。依照现在的房价差预计，居民一旦申购成功就很可能意味着将获得一笔可观的投资收益，这难免会吸引权力寻租一幕再度上演。而且，包括自住型商品房产权变更时的价值核定、规制“阴阳合同”潜规则泛滥、厘清产权人装修与税费成本扣除事宜等技术性问题都需要主管部门给予缜密量夺，否则资源错配痼疾将会再度发作。

　　以此观之，自住型商品房实现全面满足“夹心层”居住诉求的初衷，还需要主管部门在制度设计、监管举措等方面再做考量。事实上，为了从源头上规避保障住房的产权界定问题，海外地区以租为主的政策思路已愈来愈明晰。香港自2003年开始停建居屋，着力发展廉租房体系，并树立了保障住房市场成功运作的典范。其实，单纯凭借行政力量核定市场公允价值难免力不从心，即便通过共有产权的形式压制投机获利空间，也难以完全避免滋生新的腐败环节，而后续监督成本也十分高昂。只有将商品房与保障房做出明确区分，并剥离后者在产权问题上的诸多纠缠、改售为租，才可能真正提高住房保障市场的公平性与公正性。

　　北京自住型商品房项目在摇号中暴露的诸多问题需要得到正视。毕竟土地拍卖、房源建设与销售的周期较长，如配置失准将会引发社会资源的极大浪费，于改善民生无益。