物业服务不到位 业主能拒交物业费吗？

内容提要：当然，在业主有证据证明物业服务企业提供物业服务存在服务不到位等违约行为，甚至是物业管理企业根本就没有提供相应的服务时，鉴于物业管理企业提供的物业服务项目与服务质量和约定标准存在差距，那么，按照权利义务相一致的原则，就应当将相应的物业服务费用酌情予以扣除。

［案件回放］

　　2005年4月，入住新房的李先生和物业管理企业签订了物业管理服务合同。入住后，李先生发现家里的自来水管每天放出的都是带有锈渍的浑水，根本无法饮用。同时，房屋漏水、渗水、返潮问题虽多次报修，但始终未能解决，并且小区的部分基本设施得不到使用，以上问题严重影响了李先生的正常生活。

　　由于李先生不满物业服务质量，无奈之下，从2007年开始拒绝支付物业费。在拖欠了两年物业费后，物业管理企业将李先生诉至法院，要求支付2760元的物业费。

　　［法院裁决］

　　庭审时，李先生辩称物业管理企业没有按照合同约定的标准，提供相应的物业服务，故有权不交纳物业费。同时，李先生向法庭提供了证据，物业企业虽予以否认，但没有拿出足够证据反驳。最后，法院判定适当减少李先生的物业服务费用，由李先生交纳2208元物业费。

　　［案例评析］

　　本案争议的焦点是业主不满物业管理企业的物业服务质量，是否能以拒绝交纳物业费的方式来主张抗辩的法律问题。

　　现有一些业主因不满物业管理企业的管理服务，进而拒绝交纳物业费。笔者认为，这种做法显然是不提倡的。

　　首先，根据物业管理企业和业主委员会签订合法有效的《物业管理合同》，业主应遵守诚实信用原则以及全面履行原则，客观、全面、如实地履行合同约定的义务。根据《合同法》第六十条的规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”同时，《物权法》第八十三条也规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。”

　　其次，物业管理企业与业主之间的关系是服务与被服务的关系，按照《物业管理合同》的约定及时交纳物业管理费用是业主的主要义务。只有在业主充分交纳物业费的前提下，物业管理企业才能够提供优质服务。《物业管理条例》第四十二条明确规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

　　再次，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，若物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的人民法院应予支持。该解释没有说明业主可以以物业服务不到位为由拒绝交纳物业费。可见，尽管物业管理企业没有按照《物业管理合同》的约定为业主提供符合双方约定的标准服务，存在违约行为。但完全拒绝交纳物业费是缺乏法律依据的。

　　当然，在业主有证据证明物业服务企业提供物业服务存在服务不到位等违约行为，甚至是物业管理企业根本就没有提供相应的服务时，鉴于物业管理企业提供的物业服务项目与服务质量和约定标准存在差距，那么，按照权利义务相一致的原则，就应当将相应的物业服务费用酌情予以扣除。结合本案，法院按照20%的比例相应扣减李先生物业费的判定也是合情合理的。

　　总之，为了构建和谐的小区环境，需要双方的共同努力。作为物业管理企业应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。同时，作为接受物业管理服务的业主，应当积极协助物业公司进行管理并及时履行应尽的义务。

　　［法条链接］

　　《合同法》

　　第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

　　当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

　　《物权法》

　　第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约……

　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

　　第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持……(击水律师事务所潘 强卢彦民)