浅谈地下车位产权办理的必然性

自贡市房屋权属登记中心 何川

一、办理地下车位的产权势在必行

自《物权法》和《房屋登记办法》颁布以来，房屋所有权证书在维护房地产权利人合法权益诸多方面中，越来越凸显其应有的作用。随着市场经济的发展，人们生活水平不断提高，物权意识在人们头脑中也不断地加强。购房人在明确其所购买商品房产权的同时更多地关注到其附属配套设施的产权情况。地下车位作为商品房的附属设施，越来越吸引着广大消费者的目光，产权的办理非常重要。随着生活水平的提高，加之贸易关税的降低，私家车比例迅速提高，车位的售价和出租率上升空间很大。故改善居住环境，以车代步，成为趋势，人们购房，购车积极踊跃。够房族拥有商品房，拥有汽车，也越来越多地想要拥有地下车库，购买地下车位的产权，以期升值，便成为了人们的愿望。购房者更加重视小区车位的配备，环境质量，交通便捷，产权关系等因素。而今住宅建设发展趋势表明，建设者们不仅仅局限在一些高层建筑的地下建设地下车库，在一些小区的建筑群体下面，在群楼或单位的办公综合楼的下面都存在着地下车库。可以说，未来建设中地下车库会象雨后的春笋越来越多，这也给我们房屋登记工作增加了不少新内容和新工作。

二、地下车位的产权管理亟待加强

地下车位存在于地下车库之中。地下车库现在绝大多数是以出租，借用的方式在使用，而少数的一些地下车位即便是卖出，也是凭借协议或收据等形式进行认证，无法办理独立的产权证书。况且，这样的买卖中很容易涵盖着一些隐性交易，给中央财政和地方财政造成不同程度的税费流失。从法律的角度讲，这种形式的地下车位在办理抵押、借贷、租赁等业务时，也是不予以承认的。

地下车位是一种特殊的产权形式。之所以特殊，是因为它不同于一般的住宅楼、商住楼、办公楼等有明确的产权界限，它共处于一个地下车库中。假如房地产开发商将竣工的地下车库作为申请产权的初始登记，就会取得该地下车库的《房屋所有权证》。而再用此证在银行进行担保抵押时，就会发生一些矛盾和纠纷。

所以，加强地下车库的产权管理是合理的解决地下车库抵押担保和地下车位的出租、出售之间矛盾问题的关键，也是理顺房地产产权市场秩序的重要工作。

三、怎样科学合理的确定地下车位产权

科学合理的确定地下车位产权是规范管理房地产产权交易的一项重要工作。

首先，从符合房地产相应的法律法规出发，依据建设部（９７）建房字第０１９号文件，并结合《物权法》，认真地受理地下车库的登记申请。在产权登记部门办理登记时，应根据该项目规划设计审批文件予以界定其用途。若作为人防工程的地下车库，就不应登记。人防工程是公用设施，不能进行买卖，交易，赠与等产权转移活动，以免使公用设施的性质发生改变；若规划设计已经审批为地下车库的，就可以将整个项目的车库按照正规房产测量部门出具的测量报告，进行办理确权登记。

登记车库可以有两种形式的内容。其一是作为整体办理车库共有产权；其二是化整为零办理车位自有产权。第一种形式，将地下车库视为一个整体确权登记。地下车位出售后，其权属可以单独所有，也可以由不同主体共有。不同主体共有的应按产权占有比例办理共有权房产证；第二种形式，是按车位确权登记。车位可以独立办理产权，可以进行买卖，交易，赠与等产权转移活动。本人认同第二种形式的登记。

房地产开发商与购买者签订协议时，即应明确其车位的位置，数量，面积，范围。在此之前，房地产开发商可以通过正规房产测绘公司进行车位界址点的界定。界址点埋设在车位四周作为固定标志，为今后可能产生的权属纠纷提供依据。[page]

房屋登记机构应依据测绘数据为车库办理一个初始登记大产权，然后依据拆分后的各车位权属面积办理小区购房业主的车位产权。每一个车位可视为一个产权权属，可以测得一个权属建筑面积。地下车库的附属设施如入口，车道，警卫室，泵房，电机房，设备间等共用建筑面积作为车位的共有建筑面积，根据《房产测量规范》中的“共有建筑面积分摊原则”进行面积分摊，最终得到各车位的产权面积。为保证测绘成果的真实性和可靠性，可将设立的界址点进行坐标测量，起始坐标可从本地城镇坐标系引入，确定其地理位置。测量成果应载入产权档案，作为日后处理产权纠纷，确认产权关系的事实依据。

因此，地下车位的产权确定是一项严肃认真的工作。科学的，合理的处理好地下车库产权之间的矛盾，是理顺房地产产权之间的关系，促进房地产业打破单元式登记的局限，走向多样式，多元化发展和登记的关键，也对今后的房地产产权市场发展起到了积极推进的作用。