拆迁单位实施房屋拆迁是否要交纳契税?登记机构是否应对拆迁房屋办理权属转移登记手续?

某市一些房地产开发企业在开发项目实施时，拆除了一些房屋。按该市契税征管部门的要求，对此应当征收契税(其依据是某省财政厅1998年所发的《关于对单位和个人进行房屋动迁取得房屋土地权属征收契税的批复》，其中规定，“动迁私有和公有住房，对被动迁户支付了动迁费用，取得了房屋权属……对这些组织实施动迁取得房屋权属的单位和个人，应依法征收契税”)。这就带来了两个问题：

一、拆迁单位实施房屋拆迁是否要交纳契税?

二、如要交纳契税，登记机构是否应对拆迁房屋办理权属转移登记手续?

关于第一个问题：按1997年重新发布的《中华人民共和国契税暂行条例》(以下简称《契税暂行条例》)第一条规定：“转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。”财政部对“承受”的解释是：“条例所称承受，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。”

按《城市房屋拆迁管理条例》的规定，在实施房屋拆迁时，拆迁人与被拆迁人所签订的是拆迁补偿安置协议，而并非房屋买卖合同。因为不论房屋是否随即拆除，开发商并没有实际承受房屋(拆迁单位实施房屋拆迁与人民政府对房屋的征收不同)，拆迁安置协议应当理解为房屋产权人同意拆迁方拆除他的房屋。即拆迁人从被拆迁人那里获得的只是对房屋事实上的、特定的处分权(拆除)，而不具有法律上的处分权(如转让或设定抵押)。正因为拆迁方拆除的是不属于其所有的房屋，所以要获得房屋产权人的同意，并给房屋产权人以经济的补偿、使用的安置。在这一过程中，并没有发生房屋所有权的转移。

房屋拆迁从表面上看，被拆迁人的房屋被拆除以后，该处土地使用权由拆迁人获得，有从被拆迁人那儿“承受”的表象。而实际上并非如此。开发商的国有土地使用权并不是从被拆迁方转让取得，而是从政府出让取得。《契税暂行条例细则》对“土地、房屋权属”的界定包括了土地使用权，因此，开发商以出让方式从政府获得土地使用权这一行为明确属于《契税暂行条例》所称的承受，对这一行为才应当征收契税。

因此，实施房屋拆迁和出让土地完全不同，如果把拆迁单位实施房屋拆迁称作是“转移土地、房屋权属”，十分牵强。

《契税暂行条例》规定：“契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。”按依法行政的原则，房地产权属登记部门可以对什么是房地产权属的转移进行解释。而对是否应当征收契税的问题产生疑义，则应由契税征管部门解释。当事人如果仍然认为不合理的，可以向其上级主管部门提出。

但在契税征管部门作出新的规定以前，在某省范围内，仍应以该省财政厅的这一解释为准。

关于第二个问题：房屋被拆除，所有权的客体灭失，房屋所有权不复存在。无论当事人是否交纳了契税，登记机关都不应将拆迁人作为房屋所有权人登记于登记机关的登记簿册上。无论是按《城市房屋权属登记管理办法》还是《房屋登记办法》的规定，房屋被拆除后，应办理的是注销登记。

也有极为少数的拆迁单位，在与被拆迁人签订了拆迁补偿安置协议后，并不拆除房屋，而是进行修缮后自行使用或是进行销售。拆迁补偿安置协议并不是房屋所有权转让合同，此时拆迁单位并未取得房屋所有权及相应范围内的土地使用权。如果因为合法的原因房屋不再拆除，应当由拆迁单位取得该房屋所有权时，必须重新签订房屋所有权转让合同、交纳契税、办理房地产权属转移登记。