商铺投资“四评八问”

　　４、５月间北京楼市成交量下降，上涨动力明显不足；股市投资的持续火暴更让房产投资佳品——商铺雪上加霜，已在４月预热的各种策划活动进入５月更要施展身手，欲破营销困境，由开发商和媒体组织的看铺考察团一时十分活跃。

　　５月以来，仅北京国美第一商街就分别迎来了北京晚报、北京晨报组织的看铺考察团，两周内迎来六辆投资考察团专车。据开发商提供的消息称：仅５月２日一天，国美商街便迎来三辆看铺专车，当天售出商铺１２套，累计成交总额近２０００万元。这是他们推出的“买铺返三年租金”招商策略产生的成效，与该项目所在区域的功能定位转型也有密切关系，即开始从“ＣＢＤ居住后花园”转向“ＣＢＤ商业服务区”，形成了一个集居住、商业、商务为一体的商圈。

　　北京万商俱乐部主任杨泽轩在接受本报记者采访时指出，好的商铺项目能够做到平衡开发商、经营者、投资人三方的利益，而“返三年租金”的销售模式，估算其投资回报率达２０％，商铺在１０年左右基本能收回投资。但是对于商铺投资者最重要的还是应“四评八问”。

　　首先要问自己八个问题：

　　一是要看两个指标——可视性和通达性。可视性是要看得见，能吸引顾客的眼球；通达性是能不能方便地进来和出去。这两个指标很关键。第三个要问的指标是停得住，这跟今天中国的汽车时代相关。

　　 第四是商圈，是“生地”还是“熟土”。这个商铺的所在是不是成熟的商业地带，还是一个各方面都在成长的地方。比如说王府井属于成熟商圈，这样的地方商铺价格很贵，一买容易经营，租金也很容易出来。另外一种是成长型的商圈，其商铺租价不是很高，但是做了三、五年之后可以翻很高的倍数。这种商铺的投资价值高，但风险也相对比较大。如果你想把商铺作为可增值的资产投资的话，可以考虑在成长型商圈选铺。

　　第五个是硬件条件。有些商铺进去之后水不行、电不行，层高、柱距不够，租不出去。所以，硬件设施要关注使用面积、面宽、净深、层高、柱距这些东西，把门脸做得更大一些。

　　第六是软件。主要是指项目开发商的经营管理思路，整体上有没有统一管理、支持商铺发展的想法，有没有宣传、推广等方面的计划。

　　第七是配套。如设施建设、商业服务方面能为大家做什么事情，使各种资源实现连通、整合，经营者形成合力。

　　第八个是要看有没有一些知名的大店给小店带来人气。一般的商铺集客力不够，需要一些“领头羊”如大的超市等来吸引大量的客人光顾。

　　在前面提到的八个问题中特别需要注意的是，一些硬件再烂可以改，但是那个地方的交通、购买力选择不了，所以软件更重要，人气、交通条件更重要。

　　杨泽轩对记者表示，商铺投资不仅应该“八问”，而且要“四评”，确实像谐音所提示的那样力争“四平八稳”。四评就是要评判自己第一投什么，第二投到哪，第三什么时候投，第四为什么投。

　　首先商铺的类型不同，投什么就是要选择好你要投资什么样的商铺。有写字楼的商铺，也有住宅底商，还有城市中心区的商铺，它们的价格、收益空间、投资风险等都是不一样的。收益最稳定的是社区商铺，它不会有大的风险，但是要指望它有暴利也是不可能的。

　　 有些市场类的商铺租金可以达到２０多块钱一平米，但由于它是专业性的东西，面对的客户是专业性的客户，风险也就大起来。记住，从来不会有高风险伴着低收益，或者是低风险伴着高收益。

　　第二个是投到哪？关键的是把握两个指标，一是有购买力的人群，二是有购买力的人能到的地方。总之，就是有人、交通方便。

　　北京买商铺的最好时机，现在有点错过了。最好的时段应该是在２００４年、２００５年。那时候商铺价格低，位置有很多可以挑选的好地方。现在由于投资者越来越多，一个好地方有Ｎ多人在选，所以这时候时机应该说不是最好的。但是相对于别的投资产品而言，搞好了商铺应该是相当不错的。[page]

　　对于社区商铺，如果你的资金比较宽裕，最好选择楼盘入住的业主还比较少的时候进入，不要等业主全部入住了以后；如果你的资金不太宽裕，可以选择业主入住到差不多的时候，比如说入住到５０％左右赶紧进来，不要等到已经成了“熟铺”再进，剩下的也不是很好的东西了。投资就是赌未来，如果买“熟铺”就不叫投资了，而是非常有钱的人把现钱变成资产。这就是要掌握买铺的时机。

　　第四是为什么要投？就是结合自己家里的条件和资金状况，来合理分配资金的使用。千万不要大举借债去做投资。商铺跟住宅不一样，商铺靠经营产生最大价值，投资风险比较大；而住宅的变现程度、速度比商铺要容易一些，投资风险比较小。所以，一定要搞清楚自己为什么要投，达到什么目的。

　　还有就是要问：安全性和收益性你要哪个？如股票已经到４０００点，收益高，风险也高；而投资商铺可能收益没那么高，但相对安全些，最少有商铺在。

　　 杨泽轩总结道：“投资商铺应该平心静气。千万不要跟风、不要冲动，一定要分析完了前面的‘八个问、四个评’，比较一下安全性、收益性，最后平心静气地问自己，这个地方值不值得买？我有没有实力买？买了以后有没有合适的增值空间？再作决定。”