债务人唯一一套住房不得执行？

　　唯一一套住房是指中国公民在境内合法拥有用于自身居住的房屋只有一套的情况。

　　“债务人唯一一套住房不得执行。”这个说法随着最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的正式实施流传开来。一时间，欠债人暗自得意，债权人惴惴不安，银行也因此提高了不动产抵押贷款的门槛。

　　唯一住房真的不能执行吗？

　　给您看几个案例：

　　1、执行被执行人唯一房产时应以被执行人及其所抚养家属具备最低生活标准所必需的居住房屋为前提——李燕、金统园执行复议案

　　案例要旨：执行过程中，发现被执行人只有唯一房产，且该唯一房产超过被执行人及其所抚养家属生活所必需时，可以执行该套房屋。但执行法院应以做好安置、保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋为前提条件。在未做好安置的情况下裁定拍卖，不具备法定的执行条件。

　　来源：《人民法院案例选》2014年第1辑（总第87辑）

　　2、被执行人的唯一住房并不当然被认定为生活所必需的房屋——赵某与深圳市凌鑫电子有限公司债务纠纷执行异议案

　　案例要旨：执行中，当被执行人名下只有唯一住房时，不能当然认定该房屋系被执行人生活所必需的居住房屋而不予处分，应以平衡保护权利人的债权与被执行人的生存权为原则，从房屋的基本属性、居住情况以及被执行人的生存能力等方面综合考量界定涉案房屋是否为其生活所必需的居住房屋。

　　来源：《人民司法·案例》2012年第4期

　　3、申请执行人愿意为被执行人提供居住房屋或相应租金的，法院可执行被执行人的唯一住房——郑贵文、陈丽煌等与陈小勇、郑智彬案外人执行异议之诉案

　　案例要旨：申请执行人书面表示自愿按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所抚养家属提供居住房屋，或者参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变卖价款中扣除五至八年租金，法院可以依法执行被执行人的唯一住房。

　　来源：中国裁判文书网2016-12-31

　　事实告诉您，综上，法律就是法律，千万不要心存侥幸心理。唯一住房是可以被执行的!

　　具体法律规定如下：

　　1、《最高人民法院关于依法妥善审理涉及夫妻债务案件有关问题的通知》

　　六、保护被执行夫妻双方基本生存权益不受影响。要树立生存权益高于债权的理念。对夫妻共同债务的执行涉及到夫妻双方的工资、住房等财产权益，甚至可能损害其基本生存权益的，应当保留夫妻双方及其所扶养家属的生活必需费用。执行夫妻名下住房时，应保障生活所必需的居住房屋，一般不得拍卖、变卖或抵债被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋。

　　2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

　　第二十条金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：

　　（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；

　　（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；

　　（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

　　执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。

　　3、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

　　第六条对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。

　　第七条对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。

　　4、《江苏省高级人民法院关于执行唯一住房若干问题的通知》

　　各市中级人民法院、各基层人民法院：

　　现就目前执行程序中唯一住房的执行问题通知如下：

　　2017年2月28日，最高人民法院下发的《关于依法妥善审理涉及夫妻债务案件有关问题的通知》第六条与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条及我省《关于执行“唯一住房”相关问题的解答》并不冲突。对于被执行人名下的唯一住房，在满足规定条件下，可以执行。

　　执行唯一住房时，需要为被执行人及其所扶养家属提供生活保障的，可优先选择房屋置换的方式。

　　特此通知。

　　江苏省高级人民法院

　　2017年4月6日

　　那么应如何执行被执行人名下的唯一住房？

　　1、被执行人名下仅登记有一套“唯一住房”，对该“唯一住房”什么情形下可以执行？

　　登记在被执行人名下虽只有一套住房，但有下列情形之一的，人民法院对登记在其名下的“唯一住房”仍可执行：

　　（1）对被执行人有赡养、扶养、抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；

　　（2）一审诉讼或仲裁立案后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；

　　（3）被执行人在其户籍所在地或拟执行的“唯一住房”所在地农村享有宅基地并自建住房或被执行人享有小产权房等权属上有瑕疵而无法自由流转的住房的；

　　（4）被执行人将其“唯一住房”用于出租、出借或虽未出租、出借，但超过一年无人居住的；

　　（5）被执行人的“唯一住房”系执行依据确定的被执行人应当交付的房屋的；

　　（6）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地（县级市、县、区范围）房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年房屋租金的；

　　（7）其他可以执行的情形。

　　提醒：

　　执行程序中不能被认定为“一处住房”的情形有哪些？

　　人民法院在执行程序中查明有下列情形之一的，不能认定被执行人仅有“一处住房”，应当予以执行：

　　（1）一审诉讼、仲裁案件立案受理后，被执行人因转让其他住房而形成一处住房的；

　　（2）被执行人在城镇虽只有一处住房，但在当地（县级的市、县、区）农村有宅基地并自建住房的；

　　（3）被执行人的一处住房用于出租、出借的；

　　（4）被执行人及其所扶养家属连续一年以上未居住的；

　　（5）—处住房系执行案件债务所指向的标的物的；

　　（6）其他不宜认定为“一处住房”的情形。

　　2、如何认定“唯一住房”是否超出“生活所必需”？

　　是否超过“生活所必需”由各地法院根据经济发展水平自行确定，原则上参照以下标准：

　　（1）面积过大。住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积的150%的；（例：南京三人以上廉租住房保障面积为50平方米，若拟执行的“唯一住房”面积达到50×150%=75平方米，便可认为超过生活所必需）

　　（2）市场价值过高。住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积且房屋单价达到当地（县级市、县、区范围）住房均价的150%的。（例：若南京某区拟执行“唯一住房”建筑面积为65平方米，其所在区的住房均价为10000元/平方米，但因“唯一住房”为学区房或其他因素，其市场价值达到15000元/平方米，则可认为超过生活所必需）

　　对于已经依法设定抵押的“唯一住房”，申请执行人为抵押权人的，人民法院无需审查其是否超过“生活所必需”，可以执行，但被执行人为低保对象且无法自行解决居住问题的除外。

　　3、执行“唯一住房”应遵循哪些原则？

　　为均衡保障债权人的债权与被执行人的居住权，执行“唯一住房”时应遵循以下原则：

　　（1）穷尽其他执行措施原则。一般情况下，若有证据证明被执行人有其他财产可供执行的，不宜对其“唯一住房”采取处分性执行措施。

　　（2）申请人申请在先原则。执行被执行人的“唯一住房”应以申请执行人的申请为前置条件，人民法院不得依职权主动对被执行人的“唯一住房”采取处分性执行措施。

　　（3）解决临时住房在先原则。对于确实无处居住的被执行人，在对其“唯一住房”采取处分性执行措施前，宜事先解决好被执行人及其所扶养家属的临时住房，由申请执行人提供临时性住房或先行垫付租房费用。

　　（4）有益执行原则。执行“唯一住房”时，应当综合考量处置该房产时可能产生的评估、公告、执行、生活保障等费用，若除去上述各项费用后并无余值或余值不大，则原则上不宜对该“唯一住房”采取处分性执行措施。

　　4、执行“唯一住房”程序上应当如何操作？

　　人民法院在执行“唯一住房”时，可按以下程序进行：

　　（1）应申请执行人申请执行“唯一住房”，人民法院应当要求申请执行人出具自愿提供临时住房或承担临时住房租金的承诺书，对于需要支付生活保障费用的被执行人，申请执行人需在承诺书中一并承诺同意从变价款中支付此笔费用。

　　（2）执行人员对于拟拍卖的“唯一住房”，应当查明住房基本情况、被执行人及其所扶养家属的人数等信息，填写拍卖呈报表，并在呈报表中说明符合唯一住房处置条件的理由和对被执行人及其所扶养家属的生活保障措施。经合议庭讨论后报执行局长或分管院长审批。

　　（3）准予拍卖的，应当向被执行人发出执行裁定书和迁出告知书。不符合拍卖条件的，应当及时告知申请执行人并说明理由。

　　（4）执行裁定书和迁出告知书送达后，被执行人未在指定的期限内腾空房屋的，执行法院可以作出强制迁出裁定和公告，强制执行。

　　（5）对拟执行的“唯一住房”依法评估交付拍卖。

　　（6）拍卖成交扣除相关费用后，其余部分依法分配。

　　5、执行“唯一住房”时，被执行人的临时住房如何解决？

　　执行“唯一住房”前，应首先解决好被执行人及其所扶养家属的临时住房，临时住房的面积标准参照当地廉租住房的面积标准；临时住房的地段可参照被执行人的合理要求，尽量方便其生活、工作。

　　申请执行人自愿提供临时住房的，使用期限原则上不超过六个月。申请执行人提供的临时住房可计收租金，租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定，协商不成的，由人民法院参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。

　　被执行人自行租房的，可由申请执行人先行垫付六个月的租金。

　　上述使用房屋的费用或租金应从保留给被执行人的生活保障费用中予以扣除。

　　对于本解答第一条所列情形，原则上可以不再为被执行人解决临时住房。

　　6、哪些情况下应当对被执行人及其所扶养家属给予生活保障？如何保障？

　　对于本解答第一条所列情形，原则上可以不再为被执行人及其所扶养的家属给予生活保障；对于本解答第二条第一款所列超出“生活所必需”的情形，一般应当为被执行人及其所扶养的家属提供生活保障。

　　为被执行人及其所扶养家属提供生活保障可采取以下方式：

　　（1）保留租金。申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金作为被执行人及其所扶养家属的生活保障费用。此笔款项可在房屋变价款中先行提留。人民法院不得对其强制执行。

　　（2）房屋置换。申请执行人自愿以以小换大、以远换近、以劣换优等方式为被执行人及其所扶养家属提供保障其基本生活的住房，与被执行人的“唯一住房”进行置换，置换房屋的面积、地段可参照本解答关于临时住房的标准。