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银行拒绝贷款是否属于不可抗力?
2022-05-23 11:42
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导读:
银行拒绝贷款古先生他手里有将近10套的小户型公寓楼从事出租收益。他想买一套好一点的房子把妻儿接来一起住,经过朋友介绍,他和上海某高档楼盘的业主谈好了一套房的转让
银行拒绝贷款
古先生他手里有将近10套的小户型公寓楼从事出租收益。他想买一套好一点的房子把妻儿接来一起住,经过朋友介绍,他和上海某高档楼盘的业主谈好了一套房的转让事宜,以每平方米22000元的价格购买145平方米的房子,总价值达到近320万元。4月15日,他付了定金10万元签署买房协议,并约定“以贷款形式支付房款”。 凭古先生的经验和以往积累起来的关系,他认定向银行贷款一半,也就是160万元是没有问题的,而为了保险,他故意在申请时报了200万元,好留点还价余地。 然而,在他去办理贷款的时候出了大麻烦,银行工作人员告之他,他名下的房产太多,而且超过一半都有贷款未还清,资信状况不足以再贷款这么多。而且这套房屋又是“非普通住宅”,贷款要求更高,别说200万,就是160万也不可能! 这下古先生傻眼了,他并非没有资金,而是没有一次性付款这么多的能力,只要能放到贷款,凭那批出租情况良好的小户型每月回收的现金还贷是绝对没问题的,但是如果要一次性付款,短期根本无力筹措。 更为不利的是,他和上家签订的转让协议中注明:如果15个工作日内不付清房款,将视作下家违约,10万元定金悉数归上家所有。
不可抗力
无奈之下,古先生找了一位律师咨询有否办法,那位律师出的主意是以“因为银行贷款政策改变办不出贷款属不可抗力,按照我国《合同法》,在此情况下可以单方面终止合同而不用赔偿损失。”为由于卖主交涉。 然而,卖主并不承认这个理由,他认为:合同上写着以银行贷款买房并非指只能通过银行贷款买房,而是说可以将银行贷款作为支付手段而已,作为卖主,当然希望看到对方直接将现金捧到面前,而同意对方以贷款支付只是给他这样一个选择,不是代表这是卖主的义务。 此外,说银行贷款政策改变,也需要有银行的官方书面文件为准,不是仅仅以某个贷款审核员的口头说明就为依据的;更何况,我国法律对“不可抗力”解释非常明确,银行内部政策变化根本不算不可抗力,也不是合同无法行使的理由。 目前,经过买卖双方的反复磋商,古先生最终选择了将10万元定金中的6万作为赔偿来了解此事,不过,卖方对此事更为无奈,他告诉记者:“说实话,我损失大了,现在房子跌价造成的损失其实远远不止10万了,不过我有什么办法,官司打一场我最多也就是拗掉他10万,还要加上诉讼成本和时间精力损耗,还不如在这段时间再找找下家免得再跌。”
房产律师点评: 当前,很多
二手房
买卖合同
中间都出现约定付款方式的现象,比如本案例中的“以贷款支付房款”等,对这个条款的定义就成为双方争论的焦点。《合同法》的基本要素之一就是强调权利义务对等,在
房屋买卖
中,卖方的基本义务就是到时交房,而买方则是到时交钱,不管这个钱是自己的还是银行借的甚至找亲戚朋友借的,如果要卖方还要负责钱款来源审核,不是银行贷款不能收,显失公平。因此,在这样的约定中,应该视为卖方同意买方以贷款支付,但并不是只能以贷款支付。 此外,关于不可抗力,它是不可预见不可避免不可克服的,比如台风造成新奥尔良被毁,那里有个商人本来约定出口一批货物到中国,现在无法交货了,他就不用赔偿损失。而贷款办不下来,不是不可预见,因为银行本来就有权利拒贷任何贷款,也不是不可克服,一般人可以向亲戚朋友父母借,个别人借不到那不是普遍的现象不能成为毁约理由。 再举个例子证明即使政策变更也不能成为违约理由:有些房产商在交房后毁绿造房或者停车场,违反了合同约定,但是神通广大的房产商往往能让规划局变更规划让这个行为“符合政策”,但这种情况下它依旧是要因为违反合同而赔偿居民损失的。
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银行贷款放款慢是否属于不可抗力?
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